Jak splatit hypotéku v předstihu: zkraťte dobu splatnosti nebo splátku

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Life hacker spočítá všechny možnosti, aby zjistil, která strategie splácení půjčky je výhodnější.

Pro výpočty si vezmeme hypoteční úvěr ve výši 1,2 milionu rublů s 10% ročně po dobu 8 let (96 měsíců). Předpokládejme, že každý měsíc máte zdarma 5 tisíc rublů, které chcete použít k předčasnému splacení.

Koncepčně budou tyto výpočty fungovat i pro vaši situaci, ale pro přesná čísla budete muset provést výpočty sami.

Jak splatit hypotéku s anuitními splátkami výhodnější

Při anuitních splátkách dáváte bance každý měsíc stejnou částku na splácení úvěru. Struktura plateb přitom není v různých měsících stejná. Obvykle alespoň polovinu z toho tvoří nejprve procenta – přesné poměry najdete ve svém výplatním plánu.

V našem příkladu je měsíční platba 18 209 rublů. Celkem budete muset bance dát 1 747 546 rublů s přeplatkem 547 546 rublů.

Předčasné splacení s kratší dobou splatnosti

Pokud zaplatíte dalších 5 tisíc rublů měsíčně a zkrátíte dobu půjčky, ušetříte 171 647 rublů na splácení úroků a zaplatíte bance v plné výši za 5 let a 8 měsíců.

Předčasné splacení s poklesem splátky

Pokud snížíte platbu, ušetříte 103 540 rublů, hypotéku splatíte za 7 let a 8 měsíců. Zároveň bude v posledních měsících vaše platba tak malá (méně než 5 tisíc rublů), že ji prakticky nepocítíte.

Splácení se snížením měsíční splátky a zvýšením předčasné splátky

Předčasné splacení se zkrácením doby hypotéky se zdá výhodnější: ušetříte více, splatíte veškerý dluh vůči bance rychleji. Při kalkulaci strategie s klesající splátkou je tu ale jedno ale: rozdíl mezi počáteční měsíční splátkou a sníženou většinou vypadne z centra pozornosti.

Za platby se zkráceným termínem nadále platíte 18 209 + 5 000 rublů a část 23 209 rublů. Když snížíte platbu, začnete se stejnou částkou a postupně přejdete na 1 874 + 5 000 = 6 874 rublů.

K částce určené na předčasné splacení ale můžete měsíčně přičíst rozdíl mezi původními a aktuálními splátkami.

A v tomto případě magicky splatíte hypotéku ke stejnému datu a se stejným přeplatkem jako při předčasném splacení se zkrácením termínu.

Pokud se jednoho dne vaše finanční situace zhorší, můžete předčasné splacení kdykoli odložit a sníženou částku splácet měsíčně. Předčasným splacením s kratší lhůtou jste o tento luxus ochuzeni.

Některé banky navíc umožňují částečné splacení hypotéky online pouze se snížením splátky a pro zkrácení termínu budete muset zajít na pobočku. Pokud vám osobní schůzka se zaměstnanci úvěrové instituce nevyhovuje, je tato možnost splácení jako stvořená.

závěry

1. Pokud jste si jisti, že vždy budete mít peníze na počáteční hlavní splátku a 5 tisíc na předčasné splacení, je pro vás jedno, jak splácet: se zkrácením termínu nebo snížením splátky podle třetí možnosti, pokud dáváte stejnou částku měsíčně …
2. Pokud počítáte s tím, že se finanční situace může za pár let zhoršit, zvolte předčasné splacení se snížením splátky a zohledněním rozdílu mezi původní a současnou splátkou. Nastanou problémy – přejdete na splátky podle harmonogramu a budete muset měsíčně splácet výrazně méně než na začátku hypotéky. Nebudou žádné problémy – splaťte hypotéku stejně rychle a se stejnou výhodou jako ti, kteří ji splatili předčasně se zkrácením termínu.
3. Pokud je pro vás hypotéka stále velkou zátěží, ale jste připraveni nějak ubrat 5 000 rublů měsíčně, snižte platbu. Půjčku tedy budete splácet stejně 8 let, ale postupně to pro vás bude snazší a jednodušší. A můžete trochu ušetřit.

Jak je výhodnější splácet hypotéku s diferencovanými splátkami

Banky jen zřídka nabízejí diferencované platby, přesto je možné si hypoteční úvěr za takových podmínek vzít. V tomto případě je částka jistiny dluhu rozdělena na stejné části, úrok je účtován měsíčně ze zůstatku dluhu. Proto se výše platby postupně snižuje.

U hypotéky z našeho příkladu v takové situaci bude přeplatek 484 958 rublů, platba v prvním měsíci - 22 500 rublů, v posledním měsíci - 12 604 rublů. Pro výpočet benefitu použijme některou ze stránek například s úvěrovými kalkulačkami.

Předčasné splacení s kratší dobou splatnosti

Za pouhých 5 tisíc měsíčně snížíte úrokový přeplatek o 137 121 rublů a hypotéku splatíte za 5 let 8 měsíců. Zároveň musíte každý měsíc platit méně a méně částky kvůli diferencovaným platbám.

Upozorňujeme, že kalkulačka nezahrnuje předčasné splacení při první platbě. Pokud by to však bylo možné, čísla by se mírně změnila.

Předčasné splacení s poklesem splátky

Když se velikost platby sníží, proces také směřuje ke snížení obou parametrů, i když ne tak rychle. Důvodem je pokles podílu, který jde na měsíční splátku jistiny dluhu.

Ukazuje se, že s tímto přístupem se ušetří 94 196 rublů, hypotéku splatíte za 7 let a 1 měsíc.

Splácení se snížením měsíční splátky a zvýšením předčasné splátky

Rozdíl mezi původní a současnou platbou nemá smysl počítat: tvoří se hlavně kvůli poklesu úroku. A splátka se bude tak a tak snižovat v závislosti na nadšení, se kterým budete splácet hlavní dluh.

závěry

1. Pokud jste spokojeni s velikostí podílu jistiny ve struktuře plateb, zkraťte dobu půjčky. V každém případě bude výše měsíční splátky klesat rychleji než původně, a to kvůli snížení zůstatku jistiny dluhu.
2. Snížení splátky výrazně zdrží váš vztah s bankou – v tomto konkrétním případě na 1 rok a 7 měsíců. Zároveň se měsíční platba poprvé nesnižuje tak rychle, jak bychom chtěli: u plateb bez předčasných plateb po roce hypotéky bude její velikost 21 405 rublů, u předčasných plateb se snížením platby - 20 345 rublů.