Jaká byla hypotéka v různých historických obdobích

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Jak lidé řešili otázku nákupu bydlení na úvěr od pravěku až po 21. století.

Moderní finanční nástroje radikálně změnily přístup člověka k jeho vlastní ekonomice. Vezměte si stejnou hypotéku: umožnila lidem kupovat bydlení a další nemovitosti za podmínek, které byly dříve prostě nemožné. Pojďme zjistit, jak byla hypoteční záležitost uspořádána v různých dobách, abychom pochopili, jak moc to lidem pomohlo zlepšit jejich životy.

1. Paleolit a starší

Vědci vědí poměrně málo o tom, jak byl rodinný a hospodářský život uspořádán v prehistorických dobách. Archeologové a paleogenetici dokážou v nejlepším případě rekonstruovat velikost lidských skupin, jejich genetickou podobnost a povolání.

Aby rekonstruovali zvyky paleolitických lidí, obvykle se podívají na více či méně moderní kmeny lovců a sběračů (například obyvatele Guaiac žijící na území moderní Paraguaye). Zdá se ale, že starověcí lidé měli sklony k patrilokalite – typu rodinného vztahu, ve kterém žena odchází do kmene otce svého manžela (pokud je pojem „manžel“v našem smyslu obecně použitelný pro takový starověk). No, rozhodně měli exogamii - zákaz úzce spřízněných manželství. Obecně jsem musel bydlet s rodiči.

Kdyby existovala moderní hypotéka: možná si pár rodin mohlo vzít hypotéky na jídlo, oblečení a zbraně a vytvořit nový kmen. Přibližně stejně jako nyní se mladé rodiny přátelsky zabydlují v novostavbách. V důsledku toho by členové nového kmene měli stejně starý doprovod.

2. Ve starém Řecku

Slovo „hypotéka“je ve skutečnosti řeckého původu a překládá se jako „základ“, „závazek“nebo dokonce „varování“. Tak se jmenoval sloup, který byl osazen na hranici pozemku, aby „upozorňoval“, že toto místo slouží jako zajištění dluhu.

U Řeků tak byla hypotéka formou majetkové odpovědnosti dlužníka vůči svému věřiteli: v případě nezaplacení měl věřitel právo vzít si zastavený pozemek zpět. Před rozvojem hypoték byl insolventní dlužník odpovědný věřiteli na osobní svobodě, proto byla hypotéka progresivnějším měřítkem ekonomických vztahů.

K tomu přirozeně musela v řecké společnosti existovat rozvinutá instituce soukromého vlastnictví půdy. V roce 621 př. n. l. sestavil athénský vládce Drakont první soubor písemných zákonů (ano, samá drakonická opatření), který tvrdě trestal jakýkoli zásah do cizího majetku. To dalo impuls k rozvoji úvěrových a dluhových vztahů, v nichž půda fungovala jako zástava. Řecká hypotéka byla plně funkční na začátku 6. století před naším letopočtem.

Taková hypotéka však nebyla dostupná pro každého: k jejímu využití bylo nutné vlastnit vlastní pozemek.

Nejstarší syn v rodině byl dědicem otcova majetku, a tak si manželku mohl přivést do domu svých rodičů, který později spolu s pozemkem přešel do jeho vlastnictví. Právě on mohl do budoucna počítat s hypotékou, kterou už v podstatě nepotřeboval.

Ale mladší synové byli v tomto smyslu znevýhodněni a mohli se spokojit buď s pozemky, nebo vstoupit do služeb bohatých, nebo hledat štěstí v koloniích. To vše vytvoření rodiny v relativně mladém věku příliš neprospívalo.

Kdyby existovala moderní hypotéka:schopnost nejprve získat půdu ve svém rodném městě a poté za ni splatit dluh penězi nebo službou by změnila život starých Řeků. Mladší synové by měli jistě radost. Pravda, pak by žili v okolí Athén, Sparty nebo Korintu a nepokryli by svými koloniemi celé Středomoří. Nebo by naopak pokryly celou ekuménu.

3. Ve starém Římě

Ve starověkém světě byly hypotéky známy v Babylóně (zákony Hammurabiho v 6. století př. n. l.), Mezopotámii, dokonce i Indii (ve 2. století př. n. l.). Ale hypotéka se nejvíce přiblížila moderním podmínkám ve starém Římě.

Nejprve se dluhové vztahy mezi Římany budovaly takříkajíc na podmínku formou „transakce na svěření“(lat. Fiducia) a rizika na sebe nebral věřitel, ale dlužník: převedl věřitele výměnou za peníze s využitím zvláštního zákonného postupu zástavou, tedy movitým nebo nemovitým majetkem. Po splacení dluhu mohl jen doufat, že věřitel dodrží svůj slib a pomocí zrcadlového právního postupu zástavu vrátí. Pokud by to věřitel z nějakého důvodu odmítl, mohl by dlužník jen zdiskreditovat své jméno mezi spoluobčany - zákon mu nemohl nijak pomoci, dohoda je dohoda.

Již ve 2. století před naším letopočtem se hypoteční vztahy výrazně rozvinuly. Podle nové formy zástavního obchodu (lat. Pignus) již věřitel výměnou za své peníze nezískal vlastnické právo k dlužníkovu majetku, ale pouze právo tento majetek vlastnit. Věřitel neměl ani právo tento majetek užívat, ale plody získané z tohoto majetku mohly jít na zaplacení dluhu nebo úroků z něj. Pouze v případě, kdy dlužník nemohl platit v souladu s převzatými závazky, stal se vlastníkem jeho majetku věřitel.

Konečně v prvních desetiletích 2. století př. n. l. se objevuje třetí typ zástavy, který se skutečně blíží moderním hypotékám (lat. Hypotheca legalis) - zástava nemovitosti bez převodu na věřitele.

Tomu napomohla změna tehdejších politických a ekonomických poměrů: oslabení otrokářského systému a masivní převod půdy na nájemníky. Zpočátku nájemníci - byty nebo malé pozemky - dávali svůj movitý majetek (například nábytek nebo zemědělské nářadí) do zástavy k pronájmu, ale nadále ho vlastnili. Předmětem zástavy by se následně mohla stát i nemovitost.

V případě, že dlužník nemohl zaplatit podle smlouvy, vzniklo půjčiteli právo požadovat zastavenou věc s jejím následným prodejem v dražbě a náhradu z výtěžku zůstatku dluhu dlužníka.

Kdyby existovala moderní hypotéka: římská hypotéka byla již značně rozvinutá, měla však řadu nevýhod. Například ve starém Římě nebyla vedena jednotná evidence majetku a věřitel při přijímání zástavy si nemohl být jistý, že stejný majetek již není zastaven jinému věřiteli a že v případě úpadku dlužníka jeho zástavní právo by se nekolidovalo s zástavním právem někoho jiného.

Navíc byla hypotéka obvykle rozšířena na celý majetek dlužníka, čímž byl její objem a hodnota nejistá, což se mohlo v čase měnit. Tyto nevyrovnané majetkové vztahy brzdily rozvoj hypoték, čímž trpěli římští občané, kteří to potřebovali.

4. Ve středověké Evropě

Jak je z výše uvedeného patrné, hypotéka může běžně existovat pouze při důsledném dodržování práv účastníků obchodů. Strukturálně složité transakce vyžadovaly kontrolu a regulaci a z dlouhodobého hlediska dobře fungující registrační systém. To vše mohl zajistit pouze stát. Spolu s pádem Římské říše jako jediného centralizovaného státního útvaru v 5.–6. století našeho letopočtu proto instituce hypoték prakticky zanikla.

K oživení došlo až v době vrcholného středověku (XII-XIII století), na nové vlně rozvoje měnových a právních vztahů. Feudálové často potřebovali peníze na vedení bratrovražedných válek nebo křížových výprav, a proto byli nuceni své hrady a rodové země zastavovat lichvářům nebo bohatším sousedům.

V důsledku toho západní Evropa jako nástupce římské říše přijala a rozvinula instituci hypotéky, čímž ji učinila ještě více formalizovanou, chráněnou rozvinutou legislativou. Navíc existovaly speciální hypoteční knihy, kam se zapisovaly informace o zastavené nemovitosti.

V období pozdního středověku (XIV-XVI. století) byla hypotéka konečně zřízena v podobě, v jaké existuje dodnes: zastavená nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka a věřitel získává právo v r. v případě nesplacení dluhu získat zpět zastavenou nemovitost s jejím následným prodejem v dražbě …

Kdyby existovala moderní hypotéka:je dobré, když jste velký feudál a máte co zastavit - a doufat ve válečnou kořist, která splatí dluhy i úroky. Ale naprostá většina západních Evropanů ve středověku byli chudí rolníci, kteří vlastnili příliš malé pozemky na to, aby mohli počítat s velkými půjčkami. A vůbec, soudy, žaloby, notáři a advokáti jsou pro bohaté a urozené, v lepším případě - pro měšťany velkých měst. Ne, hypotéky ve středověku ještě zdaleka nebyly běžně dostupné.

5. Modernost

V 19. století průmyslový růst, urbanizace a rozvoj městské infrastruktury přispěly k explozivnímu růstu hypotečního trhu. V nejvyspělejších evropských zemích – Anglii, Francii nebo Nizozemsku – se principy úvěrování na financování staveb uplatňovaly aktivně a všude. Peněžní zásoba ve stavebnictví a průmyslu byla investována i do dalších evropských zemí, včetně Ruské říše.

Ve dvacátém století získala hypotéka zvláštní roli ve Spojených státech během Velké hospodářské krize. Byla to ona, kdo vytvořil základ pro „New Deal“Franklina Roosevelta.

Na americkém trhu s bydlením existují dva typy úvěrů – stavební úvěry a hypotéky. Výše úvěru nepřesahuje 80–90 procent hodnoty zastavené nemovitosti. Velikost první splátky provedené dlužníkem z vlastních prostředků je 10-20 procent. Stát poskytuje chudým zvýhodněné půjčky na plnou hodnotu domu.

Dnes jsou hypoteční úvěry ve Spojených státech poskytovány na dobu 15–20 let. Charakteristickým rysem americké hypotéky je cílená a systematická vládní podpora hypotečních úvěrů prostřednictvím nástrojů jako je sekundární hypoteční trh, pojištění státních úvěrů a výhody při získávání úvěrů pro občany s nízkými příjmy. Díky těmto opatřením a dostupnosti úvěru má 75 procent Američanů vlastní domov.

V Rusku se hypoteční trh začal rozvíjet až po rozpadu SSSR. V roce 1997 vláda založila agenturu pro půjčování hypoték na bydlení, aby přilákala investice do hypotečního sektoru. V roce 1998 byl přijat zákon „o hypotékách (zástavách nemovitostí)“. Podle údajů o hypotečních úvěrech poskytnutých rezidentům a nabytých nároků na hypoteční úvěry v rublech centrální banky byl růst hypotečních úvěrů v roce 2017 ve srovnání s předloňským rokem 37 procent. Celkově byly v roce 2017 vydány úvěry více než dva biliony rublů. To bylo možné díky soustavnému snižování klíčové sazby. V prosinci 2017 byla zafixována Banka Ruska rozhodla ponechat klíčovou sazbu na 7,25 % ročně na 7,25 % ročně.

Obecný trend moderní hypotéky je zřejmý – bude stále dostupnější pro stále větší počet občanů. Cílem států, které tento typ úvěrů podporují, je zajistit vlastní bydlení pro maximální počet svých občanů a mladých rodin.