Pronájem bytu nebo hypotéka: což je výhodnější

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Podrobná analýza s příklady a výpočty.

Při srovnávání hypoték a pronájmů nemovitostí většinou ustupuje do pozadí materiální stránka. Účastníci diskuze zjišťují, co je lepší: zaplatit strýci někoho jiného nebo se dostat do otroctví bance, přeplatit, ale za své, nebo se neustále pohybovat při hledání výnosnějších možností. Pokud ale opustíte sentiment a přejdete k číslům, pak se situace vyjasní.

Nájem a hypotéka v číslech

Změny cen nemovitostí a nájemních bytů i velikost inflace na dlouhé období lze předvídat jen přibližně, takže výpočty budou nepřesné. A přesto jsou čísla výmluvnější než slova.

Vážená průměrná sazba hypotečních úvěrů v dubnu letošního roku podle centrální banky činila 9, 64 %. Podle analytiků Domofond.ru byl pronájem bytu v březnu 2018 v průměru o 0,7 % levnější než v prosinci 2017. Pro přesnost však budeme předpokládat, že pronajímatel navýší platby o 5 % ročně.

Pro výpočty si vezměme regionální centrum, město s milionem obyvatel Volgograd a federální město Petrohrad.

Volgograd

Hypotéka

Průměrná cena dvoupokojového bytu ve Volgogradu je podle Domofond.ru 2 365 695 rublů. Zvažte situaci, pokud jste nashromáždili počáteční splátku ve výši 15 %, 25 % a 50 % z hodnoty bytu a vzali si hypotéku za 9,64 % ročně na dobu 10 let.

Záloha, rubly	Měsíční platba, rublů	Přeplatek, rublů	Celková cena bytu, rublů
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Výpočty nezohledňují dodatečné náklady na související služby v podobě pojištění domácnosti a osoby, která si hypotéku vzala, a kompenzace, jako je daňový odpočet.

Předpokládejme, že ceny nemovitostí porostou o 5 % ročně, pak za 10 let bude byt stát 3,67 milionu rublů.

Pronajmout si

Průměrné náklady na pronájem dvoupokojového bytu ve Volgogradu jsou 15 845 rublů měsíčně. Pokud pronajímatel zvedne nájem o cca 5 % ročně, pak za 10 let bude muset nájemník platit 24 556 rublů měsíčně. Celkem v průběhu let zaplatí za živobytí 2 389 344 rublů. Za rozdíl mezi náklady na hypotéku se splátkou 15 % a nájemným si může nájemník pronajmout byt za projektovanou cenu roku 2028 na další tři roky a devět měsíců.

S průměrným platem ve Volgogradu ve výši 28 483 rublů se zdá, že pro rodinu se dvěma pracujícími dospělými jsou platby nájemného i hypotéky proveditelné.

Za úvahu také stojí, že nájemce má nevyčerpané úspory na zálohu (pokud nějakou), kterou může vložit do banky na úrok. Vážená průměrná sazba z vkladů se splatností jeden až tři roky v roce 2018 je podle centrální banky 6,41 %. Během 10 let se ukazatel několikrát změní, ale pro výpočty použijeme tento konkrétní údaj. Výpočty neberou v úvahu kapitalizaci.

Záloha (úspory), rublů	Částka za 10 let, rublů
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

V souladu s tím za 10 let nájemce nejen utratí méně, ale také vydělá na vkladu.

Nájem a úspory

Z předchozího odstavce je zřejmé, jakou částku bude moci člověk za 10 let nastřádat na kauci, pokud bude dům nadále pronajímat.

Největší šanci, jak si na byt našetřit a koupit si ho bez hypotéky, má člověk, který má poloviční cenu bytu, ale pouze v případě, že se cena nemovitosti nemění.

Za 10 let mu na koupi bytu nebude stačit 425 213 rublů. Aby měl celou částku po ruce ve správný čas, bude muset ušetřit o něco více než 3,5 tisíce rublů měsíčně.

Za pět let bude mít na vkladu 1 561 491 rublů. Na koupi bytu si v tuto chvíli člověk potřebuje odkládat 13, 4 tisíce měsíčně na všech pět let. Spolu s náklady na pronájem bydlení utratí v prvním roce 29,3 tisíce a v pátém 32,6 tisíce. Pokud tedy koupí byt za pět let, celkové náklady včetně nájemného budou 3 415 482 rublů, za deset - 4 755 039 rublů. Obě varianty jsou dražší než hypotéky.

Petrohrad

Hypotéka

Průměrná cena za dvoupokojový byt v Petrohradu je 6 797 671 rublů.

Záloha, rubly	Měsíční platba, rublů	Přeplatek, rublů	Celková cena bytu, rublů
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Abyste hypotéku nepřeplatili, musíte buď nastřádat počáteční splátku ve výši alespoň poloviny ceny bytu, nebo zvýšit měsíční splátku a zkrátit dobu úvěru. S průměrným platem 58, 5 tisíc rublů to samozřejmě nemůže udělat každý.

Za 10 let bude byt údajně stát 10, 99 milionů rublů.

Pronajmout si

Průměrné náklady na pronájem dvoupokojového bytu v Petrohradu jsou 32 744 rublů za měsíc. Se zvýšením nákladů na nájem o 5% ročně bude za 10 let měsíční platba 50 787 rublů a nájemce zaplatí celkem 4 942 178 rublů. Za rozdíl mezi náklady na hypotéku se splátkou 15 % a nájemným si může nájemník pronajmout byt za projektovanou cenu roku 2028 na dalších osm let a tři měsíce.

Neslevujte také ze svých úspor.

Záloha (úspory), rublů	Částka za 10 let, rublů
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Nájem a úspory

A zase člověk, který už má polovinu jeho ceny, může počítat s tím, že si koupí byt bez hypotéky. Dodržet pětiletou lhůtu pro něj ale bude problematické. Za pět let bude mít na kontě 4 448 162 rublů. K vybrání požadované částky potřebuje každý měsíc ušetřit 39, 2 tisíce. Spolu s náklady na pronájem bude muset v prvním roce vyčlenit 72 tisíc měsíčně.

Pokud si koupí byt za pět let, celkové náklady včetně nájemného se odhadují na 8 968 837 rublů, za 10 let - na 11 739 849 rublů.

Co je tedy výnosnější

Podle průměrných odhadů je rentabilnější. Ve všech případech je měsíční nájem nižší než splátka hypotéky. Počáteční platba se přitom nejen neutratí, ale přináší i peníze.

Ten, kdo si hypotéku zvolil, však bude za 10 let vlastnit byt, zatímco nájemce ne.

Co se týče pronájmu bydlení a současného navyšování úspor na byt, ani zde není vše tak jednoduché. Fungují předvídatelné faktory: čím více peněz máte po ruce, čím vyšší příjmy a čím nižší jsou náklady na nemovitosti a nájem ve vašem městě, tím větší je šance, že si na byt bez hypotéky našetříte a zůstanete v plusu. Při kalkulaci ale většinou nepočítají s tím, že ceny nemovitostí mohou během 10-15 let výrazně vzrůst.

Proto stojí za to vzít v úvahu další klíčový ukazatel - čas. Dlouhodobé předpovědi jsou obtížné i pro specialisty. A stabilita v zemi se blíží náboženskému ukazateli: buď v to věříte, nebo ne. Pokud tedy musíte na byt šetřit déle než pět let, měli byste do výpočtů zapojit nejen logiku, ale i intuici.

Vezměte prosím na vědomí, že inflace znehodnocuje peníze a hodnota nemovitostí roste.

Podle Rosstatu však v posledních třech letech ceny na sekundárním trhu klesaly u všech typů bytů s výjimkou elitních.

Jako další faktor stojí za zvážení blízkost důchodového věku. Pronajmout si byt na výplaty důchodů bude těžké, ale ve velkých městech to bude nemožné. Do této doby je tedy dobré mít vlastní bydlení, i když jste ho dostali s přeplatkem.

Argument, že za peníze, které šly bance, jste si mohli pronajmout byt do konce života, zazní, pokud se vzdáte koupě domu ve velkém městě a pronajmete si byt za velmi příznivou cenu. Pokud tedy ušetříte 3 miliony na přeplatku, dostanete 25 tisíc ročně měsíčně po dobu 10 let (ale měli byste počítat s inflací).

Peníze lze také vložit. Částka 3 miliony, s přihlédnutím k aktuálnímu průměrnému úroku z vkladů, přinese úrok 15 tisíc rublů měsíčně, 4 miliony - 20 tisíc.

Jak si spočítat, co je pro vás nejlepší

Průměrné výpočty poskytují průměrné výsledky, takže abyste pochopili, co je pro vás výhodnější, budete muset výpočty provést sami. K tomu potřebujete následující údaje:

1. Výše nájemného za byt.
2. Částka vašich úspor, kterou plánujete použít jako zálohu.
3. Cena bytu, který chcete koupit.
4. Úroková sazba hypotéky (můžete použít celostátní průměr nebo ten, který nabízí banka, kde byste si chtěli hypotéku vzít).
5. Procento bankovního vkladu, kterému jste ochotni svěřit své peníze na dlouhou dobu.

Pokud se rozhodujete mezi hypotékou a pronájmem domu a zároveň ušetříte na koupi bytu

1. Hypotéka

S pomocí nebo na webu své banky si spočítejte, kolik let vám hypotéka potrvá s optimální měsíční splátkou, jaký bude přeplatek.

S cenou bytu 5,2 milionu rublů, počáteční platbou 3,2 milionu, úrokovou sazbou 11 % a dobou hypotéky na sedm let bude měsíční platba 34 245 rublů a přeplatek - 876 569 rublů.

2. Pronájem bytu

Spočítejte si, kolik v průběhu let zaplatíte za pronájem bytu s ohledem na možné zvýšení nájemného.

Například dáte 22 tisíc rublů měsíčně a pronajímáte byt tři roky. Za tuto dobu se cena nikdy nezvýšila, ale je zřejmé, že za sedm let nebude nájem stát stejně. V příštím roce tedy pravděpodobně dáte za pronájem 22 × 12 = 264 tisíc, v dalších třech letech - 24 × 36 = 864 tisíc, ve zbývajících třech - 26 × 36 = 936 tisíc, celkem - 2,06 milionů rublů.

3. Vklad a spoření

Spočítejte si, kolik peněz se vám nashromáždí na záloze za dobu trvání hypotéky, a odhadněte její výši. Poté si spočítejte, kolik peněz budete mít po prvním roce, druhém roce a tak dále až do konce doby trvání hypotéky. Rozhodněte se také o částce, kterou si můžete měsíčně odkládat na koupi bytu, spočítejte si, kolik peněz vám dá za rok či dva a tak dále až do konce doby trvání hypotéky. Nyní jednoduchým sečtením částky na vkladu a spoření zjistěte, za kolik let budete moci inkasovat peníze za nemovitost.

Na vkladu bez kapitalizace s úrokovou sazbou 6,1% se částka 3,2 milionu rublů za sedm let změní na 4 566 400 rublů.

I když ceny nemovitostí nerostou, tak za sedm let není možné koupit byt bez hypotéky.

Existuje možnost nečekat, až se požadovaná částka nashromáždí na vkladu, a ušetřit 20 tisíc rublů měsíčně nebo 240 tisíc ročně. Poté, po pěti letech, budou úspory 5 376 000 rublů. S přihlédnutím k nájemnému budou celkové náklady na nemovitost 6 640 000 rublů a 176 000 zůstane. Na sedm let půjde hypotéka na byt na 6, 8 milionu. To znamená, že náklady jsou přibližně stejné, ale byly ušetřeny dva roky, to znamená, že pronájem bydlení a spoření v této době je výhodnější.

Tyto výpočty fungují pouze v případě, že se cena bytu po dobu pěti let nezměnila a nájemné nerostlo rychleji, než se předpokládalo.

Když si na byt nemůžete našetřit ani po dobu hypotéky, je zřejmé, že půjčka od banky je výhodnější než spoření.

Pokud se rozhodujete mezi hypotékou a pronájmem a neplánujete si v budoucnu koupit byt

1. Pamatujte, kolik dáváte pronajímateli

Vezměme si čísla z předchozího příkladu - 22 tisíc rublů.

2. Spočítejte si měsíční splátku hypotéky

Opět číslo z předchozího příkladu je 34,3 tisíc rublů.

3. Porovnejte dvě čísla

Je zřejmé, že je výhodnější pronájem, i když ve výpočtech nezohledňujete zálohu. Pokud vše není tak jednoduché, vydělte výši akontace počtem měsíců hypotéky a přijatou částku přičtěte k měsíční platbě:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 tisíc rublů.

Srovnání s 22 tisíci je ještě jasnější. A i když se za sedm let nájem zdvojnásobí, pronájem bytu bude stále výhodnější.

Už v osmém roce ji však člověk s hypotékou plně splatí a bude platit jen poplatky. A nájemník bude nadále platit za nájem stejnou částku. Na druhou stranu, pokud by nájemné nerostlo, částka, která by šla na hypotéku, by stačila na 26letý pronájem.

4. Spočítejte si, kolik vyděláte na penězích, které mohly jít na zálohu

Za sedm let bude vklad 4,57 milionu rublů. A když rozdíl mezi splátkami ve výši 12,3 tisíce měsíčně měsíčně odložíte, tak za sedm let to přinese dalších 1,03 milionu. Celková částka 5,6 milionu, stanovená na 6,1 % ročně, přinese úrok 28,5 tisíc rublů měsíčně.