Jak správně sepsat nájemní smlouvu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Výhodnější je pronajmout si byt přímo přes majitele, obejít realitní kanceláře. Ale pak bude muset být smlouva uzavřena nezávisle, a to není jednoduchá záležitost: musíte vzít v úvahu mnoho bodů a podrobností, abyste se v budoucnu vyhnuli problémům a žili v míru a důvěře. V tomto článku zjistíme, na co si dát pozor při sepisování nájemní smlouvy.

Udělejme si rovnou rezervaci: v tomto článku se zaměříme konkrétně na smlouvu o komerčním nájmu bytových prostor, která je upravena kapitolou 35 Občanského zákoníku Ruské federace a částečně kapitolou 5 Bytového zákoníku Ruské federace. Ruská federace, tedy pronájem bytu jednotlivcem. V zákoně je rozdíl mezi nájemní smlouvou (která se uzavírá s fyzickou osobou) a nájemní smlouvou (která se uzavírá s právnickou osobou). V běžné řeči se však používá zažité slovo „nájemné“. Proto v tomto materiálu pro jednoduchost budeme používat oba termíny – „nájemné“i „nájemné“– jako ekvivalenty.

Dokumenty

V žádném případě neváhejte požádat majitele bytu o poskytnutí úplného balíčku dokumentů:

• cestovní pas;
• je vyžadováno osvědčení o registraci vlastnictví bytu;
• navíc: zaplacené stvrzenky za účty za energie (aby se ujistil, že na nich nejsou žádné dluhy) a výpis z domovní knihy o osobách registrovaných v obytném prostoru.

Pokud má byt více vlastníků, pak nestačí souhlas jednoho z nich, je potřeba získat souhlas všech. Existují tři možné scénáře vývoje událostí:

1. Přiložte písemný souhlas všech spoluvlastníků.
2. Jeden spoluvlastník uzavírá smlouvu s plnou mocí od ostatních.
3. Při uzavření smlouvy jsou osobně přítomni všichni vlastníci (pak je ve smlouvě uvedeno, že byt pronajímají všichni vlastníci současně).

Písemný souhlas je nutný i od osob, které nejsou vlastníky, ale jsou zapsány v bytovém prostoru. V opačném případě se mohou kdykoli domáhat svých práv a vy si budete muset urychleně hledat nové bydlení.

Jelikož se bavíme o pronájmu bytu, znamená to, že nájemcem je fyzická osoba. Proto musí mít s sebou cestovní pas. Pokud se nechystáte bydlet v bytě sami, pak jsou nutné i pasové údaje druhého (třetího, pátého) nájemníka.

Smlouvy o pronájmu nemovitostí podléhají státní registraci. S výjimkou smlouvy uzavřené na méně než rok.

Období

Pracovní smlouva může být krátkodobá (do jednoho roku) a dlouhodobá (od jednoho roku do pěti let). Není-li ve smlouvě ani slovo o lhůtě, má se za to, že byla uzavřena nejdéle na pět let. Hlavním rozdílem mezi dlouhodobými a krátkodobými smlouvami jsou podmínky pro vystěhování nájemníků.

Krátkodobá smlouva

Majitel může předepsat lhůtu, během níž mohou strany smlouvu předčasně vypovědět. Není-li taková doba stanovena, nemá právo nájemníky před skončením smlouvy vystěhovat. Po uplynutí této doby se ale majitel sám rozhodne, zda bude byt nadále pronajímat stejným nájemníkům, nebo se poohlédne po jiných.

Dlouhodobá smlouva

Pro majitele je mnohem obtížnější rozloučit se s nájemníky. Po uplynutí doby trvání smlouvy nemůže pronajímatel jednoduše nastěhovat do bytu někoho jiného: pokud nájemce o svém přání neoznámí alespoň tři měsíce před koncem smlouvy, má se za to, že smlouva je automaticky uzavřena. obnovena za starých podmínek.

Pokud pronajímatel řekne, že již neplánuje nemovitost pronajímat, musí se nájemníci vystěhovat. Ale v tomto případě opravdu nemůže byt alespoň na rok pronajmout, jinak mají předchozí nájemníci právo obrátit se na soud a požadovat náhradu škody.

Na rozdíl od pronajímatele může nájemce smlouvu vypovědět kdykoli bez udání důvodu.

Stav bytu a nemovitosti

Opravy a vylepšení

Naléhavá otázka: kdo provádí opravy? Obvykle smlouva obsahuje formulaci, že „po skončení nájemní smlouvy se nájemci zavazují vrátit prostory ve stejné podobě, v jaké jim byly poskytnuty“. Ve smlouvě by tedy mělo být ihned uvedeno, co lze v bytě změnit a co ne.

Navíc bez souhlasu vlastníka nemají obyvatelé právo provádět reorganizaci a rekonstrukci obytných částí. Například při opravách nemůžete jen tak vzít a zbourat vnitřní příčku nebo rozšířit dveře.

Pokud je možné provést opravu, pak určitě ve smlouvě předepište, o kolik se má nájem snížit. Pokud nic nenasvědčuje, je možné, že vše opravíte sami a majitel vám jednoduše odmítne proplatit vaše výdaje.

Veškeré běžné opravy a výdaje na něm jsou na bedrech nájemce. Udržuje nejen pořádek v bytě, ale odpovídá i za bezpečnost majetku.

Větší opravy musí provést pronajímatel a veškeré náklady nese on (pokud není ve smlouvě uvedeno jinak). Pokud pronajímatel neprojeví zájem o větší opravy v době, kdy je to nutné, má nájemce právo:

• samostatně provádět větší opravy stanovené smlouvou nebo způsobené naléhavou potřebou a vymáhat jejich náklady od pronajímatele;
• požadovat odpovídající snížení nájemného;
• požadovat ukončení smlouvy a náhradu škody.

Když rekonstruujete nebo koupíte něco nového do pronajatého bytu, z právního hlediska děláte vylepšení. Mohou být oddělitelné a neoddělitelné. Pokud si například nájemce na své náklady nainstaloval klimatizaci nebo ohřívač vody (a pronajímatel nesnížil nájemné ani nevrátil jejich náklady), má právo si je vzít s sebou.

Neodmyslitelná vylepšení, jako jsou nové tapety, si nelze vzít s sebou, aniž by to nezkazilo vzhled bytu. Nájemce tedy může požadovat vrácení jejich hodnoty při vypršení smlouvy. Nároku však bude vyhověno, pokud bude ve smlouvě uvedeno, že pronajímatel proti tomuto zlepšení nevznesl námitky.

Stav nemovitosti

Pronajímatel je povinen poskytnout nájemci nemovitost v dobrém stavu. To znamená, že pokud Vám něco brání v užívání bytu, musí tento důvod odstranit pronajímatel na své náklady. I ten, který v době pronájmu bytu ani netušil. Například jste se usadili a s překvapením zjistili, že všechny trubky jsou už dávno shnilé a umýt se ve sprše je prostě nemožné. Tento nedostatek musí pronajímatel co nejdříve a zcela zdarma odstranit. Pokud tak neučiní, můžete buď příčinu sami odstranit a požadovat náhradu výdajů, nebo smlouvu ukončit.

Pozor: pronajímatel by měl na vlastní náklady odstraňovat pouze ty nedostatky, o kterých ani vy, ani on nevěděl.

Pokud jste při prohlídce bytu viděli, že tam něco nefunguje, nebo jste na to byli předem upozorněni, pak je již vaším právem s takovou podmínkou souhlasit nebo hledat lepší variantu.

Právníci rovněž doporučují kromě smlouvy sepsat i akt o převzetí bytu. Předepisuje stav nábytku, sanity, podlah, oken a všeho ostatního. Následně to pomůže vyhnout se sporům o kvalitě oprav a nábytku. V bytě se starým sovětským nábytkem a bez vybavení to samozřejmě dělat nemusíte. Majitel, který pronajímá dům s drahým nábytkem a spotřebiči, má ale zájem na tom, aby se mu veškerý majetek vrátil v řádném stavu, takže může přiložit i fotografie nemovitosti a účtenky potvrzující její hodnotu. S přirozenými odpisy se samozřejmě počítá. Rozbitou televizní obrazovku ale bude muset nájemník zaplatit.

Věnujte pozornost takové věci, jako je „společná odpovědnost“, pokud s někým pronajímáte byt ve společném úsilí. Pokud smlouva nestanoví doložku o solidární odpovědnosti, pak veškerou odpovědnost ponese ten, kdo smlouvu uzavřel. To znamená, že pokud váš nedbalý soused něco poruší a ve smlouvě jste jako odpovědní uvedeni pouze vy, budete muset zaplatit.

Pronajmout si

Smlouva vymezuje postup, podmínky a podmínky provádění nájemného. Pokud k tomu neexistují žádné zvláštní pokyny, má se za to, že jsou podobné těm, které se obvykle používají při pronájmu takové nemovitosti: v případě bytu se jedná o pevnou částku platby prováděnou každý měsíc.

Pokud pronajímatel požaduje okamžité uhrazení platby 2-3 měsíce předem nebo zálohy, musí to být sepsáno ve smlouvě.

V dokumentu by také mělo být uvedeno, jak často a v jakém rozsahu může pronajímatel navýšit platbu. V praxi se zvýšení nájemného zaznamenává obvykle jednou ročně až do výše 10 % počátečních nákladů. To vše je ale na uvážení stran.

Není-li taková doložka ve smlouvě obsažena, má pronajímatel i nadále právo na zvýšení nájemného, maximálně však jednou ročně. Navíc je povinen na to nájemce předem písemně upozornit. Pokud mu nové podmínky nevyhovují, může od smlouvy jednostranně odstoupit.

Nájemce má rovněž právo požadovat snížení nájemného, pokud se v důsledku okolností, které nemůže ovlivnit, zhorší podmínky pronajatých prostor.

dodatečně

Promluvte si s majitelem o všech podrobnostech. S největší pravděpodobností se budete muset často setkávat. On se bojí o svůj byt, vy se bojíte o kvalitu bydlení, tak se naučte vyjednávat a všechny ústní dohody si zapisujte do dokumentu.

Ne často, ale nepříjemná situace se stává: někdy majitelé rádi vstoupí bez varování, a to i v nepřítomnosti nájemníků a několikrát za měsíc. To je důvod k ukončení smlouvy s náhradou nákladů na stěhování nájemce. Abyste se takové situaci vyhnuli, stačí do domluvy přidat jeden řádek o tom, jak často se u vás může majitel objevit, zda je nutné vás na to předem upozornit a uvést zákaz spontánních návštěv ve vaší nepřítomnosti.

Zjistěte, jak se pronajímatel chová k hostům, zvířatům a uveďte to ve smlouvě.

Pouze vyjednáváním a opravou všech detailů, na kterých záleží, budou moci obě strany žít bez konfliktů a bez zbytečné úzkosti.

Ukončení smlouvy soudní cestou

Již jsme řekli, že pro pronajímatele není snadné rozejít se s nájemcem, důležitou roli hraje typ smlouvy. Nájemce má ale právo smlouvu kdykoli vypovědět, ovšem s jedinou podmínkou: své přání musí pronajímateli oznámit tři měsíce předem písemně.

Někdy se ale nelze lidsky dohodnout a pro jednu ze stran existuje jediné východisko – domáhat se spravedlnosti soudní cestou a smlouvu vypovědět.

Na žádost pronajímatele může soud předčasně vypovědět smlouvu v případech, kdy nájemce:

• užívá majetek s výrazným porušením podmínek smlouvy nebo s opakovaným porušováním;
• výrazně znehodnocuje majetek;
• nezaplatí nájemné včas více než dvakrát za sebou;
• neprovede větší opravy nemovitosti v termínech sjednaných ve smlouvě, jsou-li podle smlouvy za větší opravy odpovědný nájemce.

Pronajímatel může smlouvu vypovědět soudní cestou, pouze pokud písemně požadoval po nájemci odstranění porušení.

Na žádost nájemce může být nájemní smlouva soudem předčasně ukončena v případech, kdy:

• pronajímatel neposkytuje nemovitost nebo vytváří překážky bránící plnému užívání nemovitosti;
• nemovitost má nedostatky, které nebyly pronajímatelem specifikovány při uzavírání smlouvy, nebyly nájemci předem známy a nemohly být zjištěny při prohlídce nemovitosti;
• pronajímatel neprovede větší opravy nemovitosti ve lhůtě stanovené smlouvou nebo v přiměřené lhůtě;
• nemovitost vlivem okolností nezávislých na vůli nájemce ve stavu nezpůsobilém k užívání.

Při ukončení nájmu je nájemce povinen vrátit pronajímateli věc ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení nebo ve stavu stanoveném smlouvou.

Na závěr se zastavme ještě u dvou důležitých bodů.

Pokud pronajímatel daruje nebo prodá pronajatý dům, nájem tím nekončí. Jinými slovy, když člověk přijde a řekne: „Odstěhujte se, prodávám byt,“je to nezákonné. Změna vlastníka nemá za následek ukončení nájemní smlouvy k obydlí.

V případě potřeby můžete změnit nájemce (nájemce). To znamená, že pokud je smlouva uzavřena za manžela a on například odjede na severní pól na dlouhou služební cestu, můžete s jeho souhlasem změnit nájemce na jeho manželku. V tomto případě zůstává smlouva stejná, stejné podmínky, termín nadále plyne a neresetuje se. To vás ale může ušetřit byrokracie, pokud nastanou nějaké problémy (například když budete muset vypovědět smlouvu nebo něco vymáhat soudní cestou).