Jak prodat byt: podrobné pokyny

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Byt můžete prodat sami, nebo se můžete obrátit na realitního makléře. V každém případě vám Lifehacker pomůže udělat vše správně a nepřijít o peníze.

Jak prodat: vlastními silami nebo s pomocí realitní kanceláře

Každá možnost má své pro a proti. Při prodeji sebe sama vynaložíte spoustu času a úsilí, včetně řešení právních záležitostí, ale ušetříte na provizi zprostředkovateli.

Prodej bytu s pomocí realitní kanceláře je jednodušší. Stačí si najít zprostředkovatele, být přítomen při prohlídce bytu (nejlépe, ale není to nutné, pokud jste např. v jiném městě) a při uzavírání kupní smlouvy. Specialista však bude muset za pomoc zaplatit 2–6 % z hodnoty nemovitosti.

Jak si vybrat realitního makléře

Denis Rumyantsev, vedoucí partner realitní kanceláře Goodman Estate, radí při výběru realitního makléře dbát na jeho kompetenci, nikoli na dobu působení na trhu.

Denis Rumyantsev Managing Partner Goodman Estate Real Estate Agency

Zprostředkovatel musí mít technické, ekonomické, právní znalosti a být odhadcem, inženýrem, právníkem, makléřem, psychologem, obchodníkem, obchodníkem, fotografem, to vše v jednom.

Chcete-li se přesvědčit o způsobilosti realitního makléře, můžete jej požádat, aby předložil doklady potvrzující jeho znalosti: diplomy, atestace a certifikáty. Ukazatelem odborné způsobilosti bude také členství v odborných komunitách, například v Ruském cechu realitních kanceláří.

Nezapomeňte se zeptat, jak prodat byt v požadovaném termínu a za co nejvyšší cenu. Požádejte o osobní prodejní úspěchy ve vaší oblasti. Důležité je také najít „svého“člověka, se kterým by se vám pohodlně, příjemně a snadno spolupracovalo a komunikovalo.

Jak prodat byt bez zprostředkovatelů

1. Jak ohodnotit nemovitosti

Správné posouzení vám umožní rychle prodat byt a nepřijít o peníze. Podle Denise Rumjanceva lze průměrné ceny nalézt na webových stránkách Federální státní statistické služby. Tento portál však není konečná pravda, protože náklady na konkrétní byt se skládají z několika faktorů. Cena je ovlivněna:

1. Počet pokojů.
2. Plocha bytu.
3. Dispozice: izolované místnosti jsou oceněny výše než sousední.
4. Přilehlé území, infrastruktura: parkování a dětské hřiště ve dvoře nebo v blízkosti, obchody s potravinami, školy a školky v docházkové vzdálenosti Vám umožní prodat byt za vyšší cenu.
5. Podlaha, na které se byt nachází: čím vyšší, tím lepší.
6. Přítomnost balkonu nebo lodžie.
7. Okres: zohledňuje se blízkost centra a zastávek MHD, přítomnost blízkých parků a rekreačních oblastí atd.
8. Velikost účtů za energie.

Chcete-li samostatně nastavit cenu bytu, musíte najít nejpodobnější objekty na trhu. Použijte všechny dostupné zdroje: inzertní stránky, realitní časopisy a tak dále.

Průměrná cena za podobný byt bude to, co hledáte. Může být mírně navýšen, pokud jste připraveni čekat na dohodu po dlouhou dobu, nebo mírně snížen, pokud potřebujete nemovitost naléhavě prodat.

Objekt, jehož náklady jsou o 15% vyšší než tržní hodnota, tvoří až 10% všech možných kupujících, 10% - třetina. Správně naceněná nemovitost zaujme 60 % potenciálních klientů.

Denis Rumyantsev Managing Partner Goodman Estate Real Estate Agency

2. Jaké doklady jsou potřeba k prodeji bytu

K uzavření transakce o prodeji a koupi nemovitosti musí mít prodávající v rukou:

• cestovní pas;
• list vlastnictví, pokud byl byt koupen před 15. červencem 2016;
• katastrální pas pro byt ze ZISZ;
• výpis z Jednotného státního rejstříku nemovitostí (je třeba si jej pořídit na územním odboru Rosreestr nebo na webových stránkách ministerstva nebo na MFC);
• výpis z domovní knihy o počtu osob registrovaných v bytě (jděte do Spojeného království, HOA, ZhSK nebo MFC);
• osvědčení o absenci dluhů na účtech za energie (HOA, bytové družstvo, Spojené království, bytový úřad nebo Jednotné informační a zúčtovací centrum);
• osvědčení o zákonnosti přestavby, pokud byla provedena (ZISZ);
• notářsky ověřený souhlas manžela s prodejem nemovitosti, pokud byla koupena v manželství;
• povolení opatrovnických orgánů k prodeji bytu, je-li jeho vlastníkem nezletilý.

3. Jak inzerovat byt

Abyste přilákali potenciální kupce, musíte správně sestavit a umístit inzerát na prodej bytu.

Pořizujte kvalitní fotografie

Nestačí si jen tak ledabyle vyfotit byt na telefon. Připravte svůj životní prostor na natáčení. Odstraňte z rámu vše zbytečné, ošuntělé, příliš každodenní, nepříjemné na pohled. Utřete prach, umyjte vodovodní potrubí, pečlivě položte boty ke dveřím, rozeberte tuby a sklenice na otevřené police. Přidejte nějaké útulné prvky: kytici květin na kuchyňský stůl, dekorativní polštáře na pohovku.

10 způsobů, jak proměnit byt bez kupování nových věcí →

Fotografování se nejlépe provádí za slunečného dne.

Napište text, který upoutá pozornost

Udělejte podrobné oznámení s uvedením všech výhod bytu. První část textu by měla obsahovat technické charakteristiky: počet podlaží domu, počet pokojů, přítomnost lodžie atd.

Zamyslete se nad výhodami bytu, které jsou pro vás nepodstatné, ale mohou být pro kupujícího zajímavé. Pro bezdětné není například důležité, že jsou v blízkosti školky a školy, ale blízkost vzdělávacích institucí je pro velkou rodinu výhodou.

Umístěte svůj inzerát

Vyberte stránky pro inzerci vašeho bytu. Mezi univerzální stránky pro prodej nemovitostí v Rusku - Avito, Domofond, "Yandex. Real estate". Ve vašem městě může být místní reklamní prostor.

Neignorujte sociální sítě. Umístěte na svou stránku inzerát na prodej bytu a požádejte své přátele o jeho sdílení.

4. Jak ukázat byt a jednat s kupujícím

Připravte se na schůzku

Než předvedete nemovitost potenciálním kupcům, musíte dát do pořádku nejen byt, ale i vchod. Našroubujte na schodiště jasná světla, umyjte nebo alespoň zameťte.

Doma nalepte tapetu, která se vzdálila od zdi, umyjte okna, očistěte švestky, aby tam nebyl nepříjemný zápach, ukliďte. Dort si můžete upéct ještě před setkáním se zákazníkem: není nutné ho sníst, ale vůně čerstvého pečiva navodí u návštěvy příjemný pocit.

Vaším úkolem je vytvořit wow efekt při jakémkoli kontaktu potenciálního kupce s vámi a vaším objektem.

Denis Rumyantsev Managing Partner Goodman Estate Real Estate Agency

Mluvte se zákazníky správným způsobem

Dobře znáte nejen výhody, ale i nevýhody bytu. Podívejte se na to očima kupujícího a zamyslete se nad tím, jaké otázky by mohl položit a vyvolat v něm nespokojenost. Udělejte si seznam argumentů, které získají příchozí na vaši stranu.

Potenciální kupec bude pravděpodobně smlouvat. Zvláště pokud na schůzku přišel prodejce, který má zájem cenu co nejvíce srazit. Rozhodněte se předem, na jakou cenu jste připraveni jít dolů. Kupující může uvést různé (i neexistující) argumenty, proč byt prodat levněji. Nepodléhejte psychickému nátlaku, dívejte se na situaci střízlivě, braňte svou cenu.

5. Jak uzavírat zálohové a kupní smlouvy

Smlouva o vkladu

Jde o dokument, který potvrzuje vážnost záměrů obou stran. Kupující deklaruje přání nemovitost koupit a dá prodávajícímu určitou částku (obvykle 2–5 % z celkových nákladů na byt). Majitel bytu se zavazuje tento konkrétnímu klientovi prodat za dohodnutou cenu.

Dohoda stanoví sankce v případě zrušení transakce pro obě strany. Pokud si to kupující rozmyslí, prodávající si peníze nechá pro sebe. Pokud majitel nemovitosti nebude chtít byt prodat, vrátí zálohu ve dvojnásobné výši.

Smlouva o prodeji

Před transakcí musí prodávající připravit balíček dokumentů k nemovitosti a vypsat všechny obyvatele registrované v bytě.

Kupní smlouva se zpravidla sepisuje u notáře. Podepisuje se poté, co obdržíte peníze za byt a sepíšete účtenku, kterou s vámi kupující vypořádal.

Po podpisu smlouvy musíte územnímu orgánu Rosreestr předložit dokumenty pro registraci převodu vlastnictví nemovitosti. Státní poplatek za opravu transakce bude 2 000 rublů.

6. Jak převádět peníze

Prostřednictvím bezpečnostních schránek

Kupující si pronajme trezor v depozitáři banky a uzavře s institucí smlouvu, která stanoví podmínky pro přístup do cely bývalého majitele bytu. Například přítomnost kupní smlouvy.

Prodejce si zase pronajme trezor, kam vloží účtenku o přijetí peněz. Kupující si ji bude moci vyzvednout po uzavření obchodu za podmínek uvedených ve smlouvě o pronájmu buňky. Například znovu, pokud existuje kupní smlouva.

Při vyplňování buněk musí být přítomny obě strany transakce. Prodejce tak může spočítat peníze a kupující se může ujistit, že účtenka je na místě.

Prostřednictvím notářské úschovy

Notář může provést transakci prostřednictvím svého účtu: vzít peníze od kupujícího a převést je prodávajícímu. Služba však s největší pravděpodobností bude zahrnovat provizi banky, jejíž výše závisí pouze na chuti instituce.

Převod hotovosti

Peníze můžete vyměnit za účtenku bez triků. V tomto případě stojí za to je spočítat a zkontrolovat pravost každého účtu. Transakci je lepší provádět pod kamerami nebo před svědky (například v notářské kanceláři).

Samozřejmě byste se neměli pozastavovat nad tím, kde a kdy dostanete velké množství peněz, abyste si je bezpečně přinesli domů nebo do banky.

7. Jak převést byt na nového majitele

V den předložení dokumentů společnosti Rosreestr předá prodávající kupujícímu klíče od bytu. Smluvní strany podepisují akt převzetí a převodu nemovitosti, který potvrzuje, že kupující opustil byt v řádné formě.

Jak se vyhnout podvodům

V transakcích s nemovitostmi je nejzranitelnějším článkem kupující. Prodejce má ale také na co dávat pozor:

1. Převod peněz musí proběhnout před podpisem kupní smlouvy. V opačném případě se prodávající vystavuje riziku, že zůstane bez platby za nemovitost: obchod je již uzavřen a kupující nemá důvod s kalkulací spěchat. Pokud máte co do činění s podvodníkem, může rychle prodat byt a zmizet s dvojitou porcí peněz: vašimi a novým kupcem.
2. Nepředávejte originály dokumentů ani kupujícím, ani realitní kanceláři před dokončením transakce. V opačném případě může být byt prodán bez vašeho vědomí.