7 problémů při koupi bytu na sekundárním trhu, kterým se lze snadno vyhnout

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Pro ty, kteří se chtějí chránit před nepříjemnými překvapeními, jako je zneplatnění transakce.

V různých zdrojích lze najít rady, jak vybrat lokalitu bydlení i developera, spočítat výši úvěru, ale někdy je přehlížen proces přípravy samotné transakce. To může být nejnáročnější část celého nákupu.

Analyzujeme běžné problémy, které mohou nastat, pokud nebudete k uzavření obchodu přistupovat opatrně.

1. Po dokončení transakce začal byt vypadat jinak

V konečné fázi, před nákupem, se ve svém budoucím bytě nebo domě setkáte s prodávajícím. Všechno je v pořádku, jste šťastní a čekáte na stěhování, představte si, jak krásně naaranžujete nádobí v kuchyni a pověsíte závěsy v obývacím pokoji, a umístěte židli a lampu do útulného koutu vedle zásuvky.

Dohoda projde, vjedete do nového domu a zjistíte, že všechny zásuvky jsou vytrhané o kořeny, podlahové lišty jsou vytrhané, tapety poškrábané a všechny krásné skříně a noční stolky jsou vytaženy. Vidíte holé zdi a chápete, že budete mít opravy a další výdaje.

Jak zabránit

Ve smlouvě je nutné dodatečně předepsat, co zůstane nedotčeno po předání klíčů a odjezdu předchozích majitelů. Pro ještě větší spolehlivost můžete k dokumentu připojit fotografie bytu v okamžiku, kdy jste se rozhodli pro koupi a podepsali papíry s prodávajícím. V tomto případě, když obdržíte klíče a vstoupíte do bytu, nečeká vás žádné překvapení.

2. Předchozí majitel s odhlášením nespěchá

Koupili jste si byt a opravdu se chcete co nejdříve domluvit a přestěhovat se do nového domova. Kromě prodejce je v něm registrováno ještě několik lidí a bývalý majitel nestíhá všechny z bytu odhlásit. Souhlasíte s tím, že budou do měsíce odhlášeny. Měsíc nebo dva projdou, lidé se neodhlásí, prodejce se nechce ozvat.

Jak zabránit

Před koupí je nejlepší počkat na úplné právní uvolnění bytu. Pokud ale spěcháte, pak si určitě v kupní smlouvě zafixujte termíny, kdy budou všichni přihlášení v bytě vyřazeni z evidence.

Pokud se vyskytnou problémy, není třeba se toho bát: cizince můžete vždy propustit soudní cestou. Pomohou kompetentní právníci.

3. Po podpisu smlouvy a složení zálohy prodávající odmítá prodej

Agónie s výběrem je u konce: vybrali jste si byt, který vyhovuje všem parametrům, začali se připravovat na transakci, sami nebo prostřednictvím realitní kanceláře požádali o schválení hypotéky. A najednou majitel říká, že si prodej bytu rozmyslel. Nebo našel kupce, který je připraven jej koupit za výhodnějších podmínek: zaplatí například v hotovosti. Pronajímatel vrátí zálohu a doslova před vámi zabouchne dveře.

Jak zabránit

V zálohové smlouvě je dodatečně uvedeno, že prodávající bytu po obdržení zástavy ručí za jeho přidělení Vám a v případě porušení podmínek smlouvy Vám nejen vrátí zálohu, ale také Vám zaplatí penále..

Je jasné, že situace mohou být různé a v rámci dohody nelze zajistit vše. Dostanete ale dodatečnou záruku slušnosti vašeho prodejce: penále se bude chtít zaplatit málokomu.

4. Transakce je neplatná z důvodu zdravotních problémů prodávajícího

Všechny fáze transakce jsou dokončeny, vstoupíte do nového domu, usadíte se a zjistíte, že transakce byla neplatná: prodejce nebo jeden z prodejců (pokud je více vlastníků nemovitosti) je rozhodnutím soudu omezen podle článku 17 občanského zákoníku Ruské federace. Právní způsobilost občana ve způsobilosti k právním úkonům z důvodu duševní poruchy. Dokážete si představit, jaká hrůza a problémy vás po takové zprávě čekají.

Jak zabránit

I když prodejce nevzbuzuje vaše podezření, vypadá skvěle a adekvátně komunikuje, určitě si vyžádejte certifikáty z neuropsychiatrické (PND) a kliniky drogových závislostí (ND). Může se vám zdát, že je ošklivé nebo nepohodlné žádat o takové dokumenty, ale údaje certifikátu jsou standardní žádostí při transakcích s nemovitostmi. Pamatujte, že je potřeba především eliminovat všechna osobní rizika, pojistit se a vše předvídat.

5. Transakce je neplatná z důvodu neadekvátního stavu jednoho z účastníků

Přijdete k obchodu, spustíte proces podepisování dokumentů a uvědomíte si, že prodejce je velmi opilý. Společně se všemi účastníky se rozhodnete pár hodin počkat, než přijde k rozumu. Po chvíli se znovu shromáždíte, podepíšete dokumenty. Hurá, vše je hotovo, dostanete klíče. Ale po několika týdnech prodejce prohlásí, že byl opilý a nic si nepamatuje: dohoda je neplatná, musíte vrátit klíče a okamžitě se vystěhovat z bytu.

Jak zabránit

Pokud je během transakce jeden z účastníků pod vlivem látek, které mění vědomí, může to být uznáno občanským zákoníkem Ruské federace článek 177. Neplatnost transakce provedené občanem, který není schopen pochopit význam jeho jednání nebo je spravovat neplatné. Abyste tomu zabránili, věnujte pozornost tomu, zda se chování prodejce neliší od obvyklého - které jste již pozorovali ve fázích přípravy na obchod. Pokud pochopíte, že osoba je například opilá, odložte transakci na jiný den. I když se to zdá velmi nepohodlné, určitě vás to ušetří případných problémů v budoucnu. A před obchodem se pořádně vyspěte a neberte si nic „na odvahu“.

6. Prodávající a kupující mají neshody z důvodu vícenákladů

Zahájili jste obchod, zohlednili různé detaily, zaplatili odhad a pojištění. A přitom potřebujete například služby realitního makléře nebo právníka k doplnění kupní smlouvy o další doložky. Nebo převádíte peníze přes buňku nebo akreditiv. Mezi vámi a prodejcem existuje spor o to, kdo by měl tyto náklady hradit.

Jak zabránit

Domluvte se předem s prodejcem, kdo a jak ponese dodatečné náklady. Nejlépe je opravit je předem domluvou: ušetříte si nervy, nezkazíte si vztah s prodávajícím a nezastíníte radost z koupě bydlení.

7. Způsob platby není předem dohodnut

Jedete na schůzku, nosíte peníze v tašce, protože si myslíte, že váš prodejce bude chtít lépe vidět hotovost. Během transakce se však ukáže, že chce platbu přijmout na účet nebo ji vložit do buňky. Může se ukázat, že nemůžete okamžitě objednat buňku z banky, protože v pobočce, kde probíhá vaše transakce, taková služba neexistuje, nebo jsou všechny buňky obsazeny. Nebo nemůžete okamžitě zjistit, na který účet vložit peníze pro převod, v důsledku toho je transakce odložena.

Jak zabránit

Dohodněte se předem s prodejcem, jak budou peníze během transakce převedeny: prostřednictvím bezpečnostní schránky, akreditivu, vázaného účtu. Bezhotovostní platby jsou považovány za bezpečnější a uvolněnější pro všechny strany. Pokud budete platit v hotovosti, předem si promyslete, jak nejlépe a bezpečněji to udělat. Stává se, že taška s penězi se náhodou ztratí na silnici nebo nechá na veřejném místě.

Kontrolní seznam

Tento krátký kontrolní seznam vám pomůže ujistit se, že jste při přípravě na tak významnou událost, jako je koupě bytu, nic důležitého nepřehlédli.

• Zohledněte ve smlouvě a zaznamenejte do fotografie, jakou formou bydlení dostáváte.
• Před sepsáním kupní smlouvy zkontrolujte osoby registrované v bytě.
• Při přípravě na obchod zvažte všechna rizika v předběžné dohodě, nikoli slovy.
• Požádejte prodejce o informace z PND a ND.
• Dodatečné náklady prodiskutujte předem.
• Předem se rozhodněte o podmínkách vzájemného vypořádání.
• Ujistěte se, že všichni účastníci transakce jsou si vědomi toho, co se děje.