10 chyb při koupi bytu, které se mohou prodražit

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Zachrání vás pozornost k nuancím, které se na první pohled zdají zanedbatelné.

1. Nekontrolujte dokumenty

Důkladné prostudování dokumentů je tak elementární fází, že se zdá, že se na ní nikdo nechytne. Ale právě taková sebedůvěra má velkou šanci stát se osudnou.

Prodejce například ukáže pas – obyčejný doklad, nic podezřelého. A později se ukáže, že před půl rokem nahlásil policii, že ho ztratil. A teď se snaží uzavřít dohodu s neplatným průkazem totožnosti. To může v budoucnu slibovat mnoho problémů, i když se kupujícímu nakonec podaří svůj případ prokázat.

Vyskytují se také méně zjevné chyby a tiskové chyby, kvůli kterým hrozí zpochybnění legality transakce – různá data stejné události v dokumentech nebo neshoda v jednom písmenu v názvech.

Co dělat

Vždy si pečlivě přečtěte každý papír, i když máte před sebou vzor smlouvy. Zkontrolujte data, jména, příjmení – všechny klíčové informace. Zvláštní služba ministerstva vnitra „Kontrola podle seznamu neplatných ruských pasů“pomůže zjistit pravost pasu. K tomu potřebujete pouze sérii a číslo dokladu.

2. Ignorujte zákonnost rozvržení

Stát zakazuje lámat a stavět zdi nahodile. Zde je zvůle nebezpečná: v jednom bytě proříznou dveře a zřítí se celé schodiště. Proto je třeba s případnou přestavbou souhlasit.

Pokud předchozí majitel nedokončil úpravu podle litery zákona, padne tato odpovědnost na bedra nového majitele domu a bude vyžadovat spoustu času a peněz. Navíc některé transformace nebudou nikdy schváleny. A budete muset vrátit stěny na místa stanovená podle dokumentů, jinak může být byt dokonce odebrán a prodán ve veřejné dražbě.

Co dělat

Vyžádejte si rozšířený výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, který obsahuje technický plán bytu. Pak to bude možné porovnat se skutečným uspořádáním struktur a pochopit, zda je vše v pořádku. V některých případech bude skutečnost nekoordinované přestavby zaznamenána v plánu.

3. Nekontrolujte archivní údaje o přihlášených v bytě

Stává se, že osvědčení o registraci ve formuláři 9, kde je uvedeno vše registrované v bytě, nevyvolává otázky. Existují však kontroverzní kategorie nájemníků, o kterých stojí za to vědět, i když jsou propuštěni.

Jedná se například o chybějící. Pokud soud osobu jako takovou uznal, může být vypsána zákonem Ruské federace ze dne 25. června 1993 č. 5242-1. Když se však pohřešovaná osoba vrátí, má právo požadovat obnovení registrace ve starém místě bydliště.

U vězňů je situace podobná. Od roku 2015 přestaly být vydávány federálním zákonem ze dne 31. prosince 2014 č. 525-FZ za účelem jejich registrace v místech zbavení svobody. Doba odnětí svobody je ale dlouhá, takže teoreticky hrozí, že se pachatel po odpykání trestu vrátí a pokusí se přihlásit ve svém starém bytě.

Co dělat

Musíte požádat prodejce o dva certifikáty:

• Archiv o registraci ve formuláři 9. Ne vždy je uveden dobrovolně, protože obsahuje osobní údaje bývalých obyvatel. Ale právě tento dokument ukazuje v dynamice každého, kdo byl kdy v bytě registrován.
• Nápověda ve formuláři 12. Obsahuje informaci o tom, zda byl v bytě někdy registrován někdo z kategorie „problém“.

4. Nevyžadujte souhlas manžela prodávajícího

Majetek nabytý v manželství se považuje za společný majetek, i když je veden pouze na jméno manžela nebo manželky. Jeden z manželů tedy nemá právo prodat byt bez souhlasu druhého. Dohodu uskutečněnou bez souhlasu druhé osoby lze napadnout.

Ale to není vše. Podobné problémy občas stejně nastanou, i když je majitel bytu rozvedený. Bývalí manželé si například nestihli rozdělit majetek a nadále jej společně vlastnit.

Co dělat

Vyžadujte notářsky ověřený souhlas druhého z manželů nebo soudní rozhodnutí o rozdělení majetku, podle kterého byla nemovitost převedena na prodávajícího.

5. Nevím, jak byla formalizována privatizace

Pokud v době privatizace osoba, která měla právo se na ní podílet, svůj podíl odmítne, pak si zachovává právo v bytě doživotně bydlet.

Zní to trochu děsivěji, než to ve skutečnosti je. Takový nájemce může dobrovolně souhlasit s odhlášením z bytu a registrací na jiném místě a také tak učinit soudním příkazem.

Pokud však kupující tuto otázku okamžitě neobjasní, riskuje, že se v budoucnu zúčastní dlouhých soudních sporů.

Co dělat

Zkontrolujte dokumenty pro privatizaci a porovnejte data v nich se seznamem nájemníků registrovaných v té době v bytě, kteří jsou uvedeni v archivním osvědčení ve formuláři 9.

A pokud najdete osobu s právem žít po celý život, dostaňte od ní notářsky ověřené prohlášení o vzdání se tohoto práva a doklad o registraci na nové adrese poté, co bude propuštěn ze starého bytu.

6. Nedívejte se na potvrzení o právní způsobilosti prodávajícího

Jakákoli dohoda je platná, pokud její účastníci byli ve střízlivé mysli a pevné paměti. Bohužel nezpůsobilost není zřejmá – můžete si koupit byt od příčetně vypadajícího majitele, a pak zjistit, že neměl právo ho prodat. A nakonec zůstat bez peněz a bez bytu.

Co dělat

Vyžádejte si od prodejce potvrzení o právní způsobilosti od psychiatra a narkologa. Navíc pokud je to možné, je lepší s ním zajít k lékaři, aby se ujistil, že si v přechodu nekoupil doklady.

7. Vyřaďte dědice

Koupě bytu, který majitel zdědil, je potenciálním zdrojem problémů. Samozřejmě, že věci nemusí nutně jít podle nejhoršího scénáře.

Někdy se ale po prodeji objeví zbavení dědicové, kteří obchod napadnou. I oni by mohli žádat o byt, takže proces dělení obytné plochy je třeba znovu spustit. Kupující je v této situaci nevinně zraněn.

Co dělat

Čím více času od převzetí dědictví uplynulo, tím menší je riziko, že se objeví nespokojenci. Podívejte se tedy do potvrzení za rok převodu bytu. A poraďte se s právníkem – nechte si prověřit konkrétní situaci s bydlením, které se chystáte pořídit.

8. Ztráta zraku dětí

Pokud má majitel děti, je možné, že byt byl koupen pomocí mateřského kapitálu. V tomto případě jsou rodiče povinni zajistit svým dětem podíly na bydlení. Pokud není vybrána, lze transakci zpochybnit.

Ozdobené dětské podíly v bytě ale slibují další problémy. Pokud je vlastníkem nezletilý, musí souhlas s prodejem dát opatrovnické orgány. A pokud jsou děti starší 14 let, pak oni sami.

Co dělat

Požádejte prodejce nemovitosti o potvrzení penzijního fondu o tom, že mateřský kapitál nebyl použit na koupi bytu. Pokud jsou vlastníky děti, ujistěte se, že v balíku dokumentů jsou všechny potřebné souhlasy.

9. Nekontrolujte platby za bydlení a komunální služby

Nejde ani tak o dluhy. Pokud předchozí majitel nezaplatil za společný byt, dluhy mu zůstávají. Výjimkou je generální oprava, zde bude muset nový pronajímatel nedoplatek doplatit.

Vyplatí se podívat na účty za energie, abyste se ujistili, že vás společný byt v budoucnu nezruinuje. Protože i v jednom městě se částky někdy velmi liší od jedné čtvrti k druhé a od jedné správcovské společnosti ke druhé.

Dluhy předchozího vlastníka jsou ohroženy, když jsou obrovské. A pokud již vstoupil do konkursního řízení, může být prodejní transakce prohlášena za neplatnou a byt může být vrácen masu, aby splatil dluhy.

Co dělat

Požádejte o zobrazení plateb za poslední měsíce.

10. Podvádět se smlouvou

Lidé využívají nejrůznější triky, aby se vyhnuli daním. Například se navrhuje, aby nebyla ve smlouvě uvedena celá částka transakce. Pro prodávajícího to může být výhodné, pro kupujícího ne.

V takovém případě bude kupující uplatňovat veškeré nároky přesně na částku uvedenou v dokladech. Nebude také moci získat plnou daňovou slevu na nákup bydlení. A při rychlejším prodeji než o tři roky později riskuje, že zaplatí vyšší daň, než by mohl.

Navíc není třeba místo kupní smlouvy souhlasit s darovací smlouvou, kdy je převod peněz formalizován nějakým dokumentem. Nejprve pak bude muset zaplatit daň kupující – za příjem v podobě nemovitosti přijatý darem od někoho jiného než blízkého příbuzného. Za druhé, transakce může být zneplatněna.

Co dělat

Do smlouvy napište pravdu. Padělání je pro prodejce výhodné, ale měli byste se nejprve zamyslet nad sebou a svými výhodami.