Co je třeba zkontrolovat před nákupem bytu na sekundárním trhu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Pokud berete doklady na lehkou váhu, můžete zůstat bez bydlení a bez peněz.

Když si něco koupíte v obchodě, stačí, aby vám prodejce chtěl výrobek dát a vy si ho chcete koupit. U nemovitostí je vše složitější: obchod lze napadnout, pokud se ukáže, že jde o podvod nebo při prodeji byla porušena něčí práva. Kupující přitom bude nejvíc smutný: budou vystěhováni z bytu, peníze se budou muset vracet soudní cestou, někdy se s nimi i rozloučit.

Abyste tomu zabránili, zkontrolujte všechny dokumenty - a ujistěte se, že originály nebo kopie ověřené notářem.

1. Výtah z USRN o hlavních charakteristikách objektu

Jedná se o velmi důležitý dokument s informacemi z Jednotného státního registru nemovitostí, který vám poskytne mnoho užitečných informací.

Kdo jsou vlastníci

Všichni musí s dohodou souhlasit, jinak ji lze napadnout.

Jsou tam nějaká břemena

Předmět může být zastaven bance kvůli hypotéce, pronajaté s registrací smlouvy s Federální agenturou pro správu majetku, zatčený za dluhy. Pokud ano, vlastníci s ním nemají dispoziční právo. Dohoda bude neplatná.

Jaké jsou vlastnosti bytu

Výpis z USRN bude obsahovat přesnou adresu, katastrální číslo, výměru. Technický plán bytu je vytištěn na poslední straně. Můžete odhadnout stopáž místností a všimnout si přítomnosti přestaveb. To poslední je důležité zejména v případě, že žádáte o hypoteční úvěr – nemusí být schválen.

Od jakého data vlastní majitelé byt

Porovnejte to s datem v listech vlastnictví (o nich níže).

Na základě jakého dokladu vlastník byt vlastní

V některých případech je riziko zpočátku vyšší – o tom se také hovoří v doložce o titulních dokumentech.

Výpis z USRN poskytne majitel. Sami si můžete pořídit jeho oříznutou verzi.

Chcete-li to provést, musíte si objednat extrakt na webu Rosreestr. Za poskytnutí dokumentu v elektronické podobě budete muset zaplatit 250. Získání informací z USRN rublů. Měli byste si také objednat výpis o převodu práv k nemovitosti - stojí to stejně. V tomto dokumentu uvidíte, jak často a na základě čeho se majitelé bytu měnili.

Pokud za poslední rok nebo dva nemovitosti několikrát změnily majitele, je to důvod k opatrnosti. Obvykle se tak maskují podvodné transakce. Pokud bude podvedený vlastník schopen napadnout řetězec transakcí u soudu, byt mu bude vrácen.

2. Doklady vlastníka / v

Pokud je majitel plnoletý

Platnost pasu

Řekněme, že majitel změnil svůj pas před šesti měsíci a policii řekl, že starý ztratil. A nyní se snaží uzavřít obchod na neplatný dokument, aby ho později napadl. To je plné problémů.

Takže s pomocí speciální služby ministerstva vnitra zjistěte, zda jsou dokumenty platné.

Údaje z pasu

Série, číslo, místo narození a registrační adresa budou potřeba k jejich porovnání s údaji uvedenými v jiných dokumentech (je důležité, aby se vše shodovalo). Pokud se majiteli během této doby podařilo změnit pas, jsou podrobnosti o předchozí kopii uvedeny na předposlední stránce aktuálního.

Věnujte pozornost jménu, příjmení a patronymu: nesrovnalost alespoň jednoho písmene v různých dokumentech je důvodem k tomu, abyste požádali majitele, aby papíry sjednotil. V opačném případě se může stát důvodem k soudnímu sporu ohledně platnosti transakce.

Rodinný stav

Jeden z manželů nemůže libovolně nakládat se společně nabytým majetkem bez souhlasu druhého. Takovou dohodu je snadné napadnout. Je tedy důležité zjistit, zda je majitel ženatý a od jakého data. Tyto informace se vám budou hodit, když přejdete k titulním dokumentům.

Pokud osoba dostala byt děděním nebo darem, nezáleží na přítomnosti manžela. Takový majetek se nepovažuje za společně nabytý.

Pokud ale řešíte kupní smlouvu, věnujte pozornost datu jejího uzavření. Majitel může s bytem zakoupeným před manželstvím volně disponovat. Pokud ho koupil po svatbě, musí balíček dokumentů obsahovat notářsky ověřený souhlas manžela s prodejem. Teoreticky ji lze nahradit manželskou smlouvou, která vlastníkovi samoúčelně zajistí dispoziční právo k předmětu. Ale se souhlasem je to přece jen klidnější: o předmanželské smlouvě se někdy vedou spory.

Pokud je vlastník bytu rozvedený a byt byl zakoupen za trvání manželství, lze jej stále považovat za společné jmění. Zde potřebujete buď souhlas, nebo soudní rozhodnutí o tom, podle kterého paragrafu byla nemovitost převedena na osobu, se kterou plánujete uzavřít obchod.

Informace o dětech

Samo o sobě vám to nic neřekne. Ale pokud má majitel děti, je to důvod pro další kontroly a požadavky na nové dokumenty.

Pokud byl byt koupen na hypotéku, mohl by být na jeho splacení použit mateřský kapitál. Z toho vyplývá povinnost poskytnout dětem podíly na bytě. Pokud jsou tedy mezi vlastníky pouze rodiče, nebylo tak učiněno. Následně lze transakci zpochybnit.

Abyste tomu zabránili, požádejte majitele o potvrzení penzijního fondu, že mateřský kapitál nebyl použit na splacení hypotéky.

Pokud je vlastník nezletilý

U dětí do 14 let se podívejte do rodného listu, nad 14 let - pasy. Porovnejte údaje s tím, co je uvedeno v jiných dokumentech.

Pokud je vlastníkem dítě, nemohou jeho zákonní zástupci byt prodat jen tak. K transakci je nutný souhlas opatrovnických orgánů. A pokud je majiteli bytu více než 14 let, tak jeho svolení.

3. Titulní dokumenty

Název dokumentu, na jehož základě vlastník získal vlastnictví, je ve výpisu z USRN. Stojí za to se na něj podívat blíže.

Smlouva o prodeji

Zde je vše jednoduché: pokud současný majitel koupil byt od předchozího, je to potvrzeno příslušnou dohodou. Pokud máte výpis z USRN o převodu práv k nemovitosti, porovnejte údaje prodávajícího s údaji uvedenými v dokumentu. Požádejte také o předložení potvrzení o převzetí bytu a potvrzení prodejce o penězích. Tím zajistíte, že předchozí majitel nebude mít žádné stížnosti na toho současného.

Pokud byl dům koupen na hypotéku, můžete požádat o potvrzení o splacení.

Obecně platí, že absence věcného břemene ve výpisu z USRN výmluvně naznačuje, že půjčka byla splacena. Ale protože nějaký dokument lze zkontrolovat, bylo by zvláštní se o něm nezmínit.

Smlouva o majetkové účasti ve výstavbě

Pokud vlastník nabyl nemovitost ve fázi výstavby, bude mít v rukou přesně tento dokument a po předání domu bude mít i akt převzetí a převod bytu.

Osvědčení o dědictví

Při nakládání s takovým majetkem hrozí, že se náhle objeví zbavený dědic a pokusí se obchod napadnout. Navíc, čím více času uplynulo od okamžiku dědictví, tím nižší je riziko, že se dostanete do problémů. Před nákupem je nejlepší poradit se s právníkem.

Darovací smlouva

Rizika pořízení darovaného bydlení je také lepší posoudit společně s odborníkem. Právník zjistí, zda byla dodržena forma a postup pro uzavření obchodu, zda vlastník nemovitost legálně vlastní.

Smlouva o převodu bytu

Vydává se, pokud vlastník tento byt privatizoval. Při nakládání s takovou nemovitostí existuje jedno upozornění. Pokud se osoba přihlášená v bytě odmítla zúčastnit privatizace, získává doživotní právo v něm bydlet, dokud se dobrovolně neodhlásí. Jinak ho nelze vystěhovat ani soudní cestou. Je tedy důležité, aby se ujistil, že se odhlásí, než prodejce obdrží peníze. Nebo riskujete koupi bytu s nájemníkem.

Existují i další typy vlastnických listin, například soudní rozhodnutí, kterým vlastník vlastní předmět. Ale s nimi je lepší okamžitě kontaktovat právníka, pokud nechcete problémy.

4. Údaje o přihlášených v bytě

V doložce o smlouvě o převodu bytu do vlastnictví jsme se již částečně dotkli tématu, jak důležité je vědět, kdo je v bytě zapsán. Podívejme se nyní na otázku podrobněji.

Kromě těch, kteří odmítli privatizovat, představují nebezpečí pro vaši transakci a pohodlné bydlení v zakoupeném bytě následující nájemníci:

• propuštěn z bytu pro vojenskou službu nebo léčbu v sanatoriu;
• vyřazen z evidence z důvodu výkonu trestu v místech zbavení osobní svobody;
• rozpoznán jako nezvěstný;
• nezletilí posláni do internátní školy.

Po návratu budou přihlášeni v místě předchozího bydliště – tedy u vás. Možná je bude možné vystěhovat soudní cestou, ale bude to vyžadovat spoustu času a úsilí.

Věnujte zvláštní pozornost propuštěným nezletilým, abyste se zeptali, zda k tomu opatrovnická služba povolila.

Abyste pochopili nuance, musíte se podívat na několik odkazů. Je lepší být přítomen ve chvílích, kdy je majitel přebírá, aby byla zajištěna pravost dokumentů.

Osvědčení o registraci formuláře 9

Obsahuje informace o každém, kdo je nyní v bytě přihlášen.

Archivní osvědčení o registraci podle formuláře 9

Tato verze dokumentu ukazuje dynamiku registrace obyvatel: kdo byl zaregistrován dříve, kdo byl propuštěn a kdy. Velmi užitečný dokument, ale je tu nuance. Často jej odmítají předat třetím osobám, včetně současných vlastníků bytu, protože obsahuje osobní údaje předchozích obyvatel. Pokud nebylo možné získat archivní „devítku“, budete muset pracovat s tím, co máte, a přejít přímo k nápovědě formuláře 12.

Osvědčení o odhlášení určitých kategorií občanů

Dokument formuláře 12 obsahuje údaje o tom, zda byl některý z nájemníků propuštěn z bytu, což by se teoreticky mohlo stát zdrojem problémů. V ideálním případě má každý sloupec ne. V opačném případě budete muset zjišťovat další informace o každé osobě individuálně, nebo dokonce odmítnout obchod.

5. Osvědčení o právní způsobilosti

Pokud se později ukáže, že prodejce nebyl ve střízlivé mysli a tvrdé paměti, bude transakce prohlášena za neplatnou. Ohroženi jste zejména v případě, že je prodejce starší, ale obecně se proti tomu pojistit nemůžete. Vychytralý právník může například prokázat, že majitel byl dočasně rozrušený kvůli léku na nachlazení, protože tento vedlejší účinek je uveden v anotaci.

Abyste tomu zabránili, požádejte prodejce, aby k obchodu přinesl potvrzení od psychiatra a narkologa, že je příčetný a není registrován jako narkoman.

Pokud existují závažné důvody k pochybnostem, pozvěte licencovaného odborníka, aby provedl vyšetření přímo na transakci.

6. Informace o dluzích za generální opravu

Veškeré dluhy za bydlení a komunální služby zůstávají bývalému majiteli bytu. Výjimkou je generální oprava. Pokud to prodávající nezaplatil, dluh připadne vám. Nepřítomnost si můžete ověřit poslední platbou. Pokud nedůvěřujete, vyžádejte si certifikát od správcovské společnosti.

7. Plná moc

Kupní smlouvu je nejlepší uzavřít přímo s majitelem. Majitel ale není vždy přítomen obchodu. V tomto případě může vydat notářsky ověřenou plnou moc pro osobu, která bude zastupovat jeho zájmy.

Transakce s tímto dokumentem nejsou bezpečné, existuje příliš mnoho rizikových faktorů. Pokud se rozhodnete pro podobný krok, zkontrolujte následující:

• Plná moc dává právo prodat byt jménem vlastníka.
• Doklad je pravý – zjistíte na stránkách Spolkové notářské komory.
• Plná moc nevypršela.
• Obsahuje správný pas a další údaje.
• Majitel žije a je při smyslech - zde pomůže videokomunikace a certifikáty z neuropsychiatrické ambulance.

Ale i když je vše v pořádku, třikrát si to rozmyslete, než se pro takový obchod rozhodnete.

Co si zapamatovat

• Zkontrolujte všechny dokumenty. Nebojte se být dotěrní nebo nudní: riskujete miliony.
• V případě pochybností kontaktujte odborníka. Je lepší být alarmistou, než zůstat bez bytu a peněz.
• Pokud s každým krokem pochybnosti nezmizí, ale sílí, odmítněte obchod.

UPD. Text byl 17. listopadu 2019 aktualizován o další relevantní údaje z ověřených zdrojů.