Proč jsou dlouhodobé hypotéky v pořádku

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Méně rizik, více pohodlí a inflace vyhovuje jen vám.

Proč se bojíme dlouhodobých hypoték

Hypotéka je dlouhodobý úvěr na bydlení. Minimální doba hypotéky v ruských bankách je 1 rok, maximální 30 let. Jako každá půjčka je i hypotéka přeplatkem. Banka půjčuje peníze a bere za ně úrok. Čím déle člověk tyto prostředky používá, tím více úroků platí. V případě hypotéky to dopadá, že peníze banky používáme 20-30 let, takže přeplácení dopadá katastrofálně.

Vezměme například částku 2,4 milionu rublů. Úroková sazba je 9,2%.

Termín hypotéky	5 let	10 let	15 let	20 let	25 let	30 let
Měsíční platba, v rublech	50 054	30 663	24 629	21 904	20 471	19 658
Celkové náklady na půjčku v rublech	3 003 240	3 679 560	4 433 220	5 256 960	6 141 300	7 076 880
Přeplatek v rublech	603 240	1 279 560	2 033 220	2 856 960	3 741 000	4 676 880

S hypotékou na 20 let bude platba 21 904 rublů a přeplatek bude 2 miliony 856 tisíc rublů, tedy více než částka, kterou jsme si původně půjčili.

Dosaďte si čísla v tabulce a zjistěte, na jak dlouho je nejlepší si hypotéku vzít. Výši splátek si můžete spočítat v jakékoli hypoteční kalkulačce – např.

V našem případě se splátka hypotéky na 20 let liší od platby vypočítané na 30 let pouze o 2 246 rublů a přeplatek je více o 2 643 000 rublů. Během těchto 10 let budete rozdávat 264 tisíc ročně nebo 22 tisíc měsíčně - neoprávněná cena za rozdíl 2 246 rublů.

Proč to není tak děsivé, jak se zdá?

Na první pohled je dlouhodobá hypotéka otroctví na celý život. Kvůli vlastním metrům čtverečním si musíte každý měsíc strhnout významnou část mzdy – a to po dobu 20–30 let. A ve výsledku banka dostane dvakrát až třikrát více, než původně vydala. Nicméně, když se na to podíváte, není to tak děsivé.

Vyberete si pohodlné platby

Dlouhodobá hypotéka vám umožní zachovat si obvyklý způsob života a nepřecházet na úsporu. Vzhledem k tomu, že si berete úvěr na 20-30 let, nebude měsíční splátka příliš velká. Pro obyvatele velkých měst bude jeho výše ještě nižší než náklady na pronájem bytu.

Například jste si koupili byt v novostavbě za 3 miliony rublů. Počáteční splátka je 600 tisíc, zbytek byl vzat na hypotéku na 9, 2 % ročně. Pokud si vezmete půjčku na 10 let, bude platba 30 663 rublů, a pokud na 20 let - 21 904 rublů. Vychází to téměř o 9 tisíc méně.

Snižuje riziko pozdních plateb

Nejstrašnější otázka pro ty, kteří si berou hypotéku: "Budu mít dost peněz na její splacení?" Mnozí žijí v naději, že za pár měsíců bude snazší, ale situace v zemi je taková, že ceny rostou, ale platy ne. A pokud je dnes těžké zaplatit, zítra to bude ještě obtížnější. Pokud si tedy zpočátku nejste jisti, že budete tahat velké platby, je lepší se pojistit.

U hypotéky na dlouhou dobu vám nehrozí, že: 20 tisíc zaplatíte snáz než 30. V případě vyšší moci se vám budou peníze shánět snáze.

A pokud se mzda přesto zvýší, výplata bude namáhat ještě méně. Například jste dostali 40 tisíc rublů a zaplatili jste 21 900 za hypotéku - více než polovinu svého platu. O rok později jste získali zkušenosti a začali dostávat 55 tisíc, ale splátka půjčky zůstala stejná - 21 900 rublů.

Hypotéku můžete splatit v předstihu

Relativně malá měsíční splátka ponechává prostor pro manévrování: když se objeví volné peníze, můžete hypotéku splatit v předstihu. Pokud jste například dostali prémii, našli si brigádu nebo vám zvýšili plat. Předčasné platby jdou na splacení dluhu a ne na úroky, takže rychle splatíte úvěr a přeplatíte bance méně.

Pro předčasné splacení existují dvě strategie: zkrácení splatnosti nebo splátka. V prvním případě dluh splatíte rychleji, ve druhém dáte bance každý měsíc méně. Není možné s jistotou říci, která strategie je ziskovější: musíte provést výpočty pro konkrétní půjčku a zjistit, která možnost je pro vás výhodnější.

Podívejme se, jak se přeplatek sníží, pokud zvolíme strategii zkrácení termínu. Vezměte si například stejné 2,4 milionu rublů po dobu 20 let. Co se stane, pokud provedete předčasné platby:

• Jedna předčasná platba. Na konci roku dostanete třináctý plat - 40 tisíc rublů. Tyto peníze použijete na splacení hypotéky. Taková splátka vám ušetří 187 tisíc přeplatků a zkrátí dobu půjčky o 11 měsíců.
• 10 splátek po 20tis na 5 let. Čas od času máte volné peníze. Během prvních 5 let hypotéky provedete 10 předčasných splátek ve výši 20 tisíc rublů. To vám ušetří 635 tisíc rublů a zkrátí dobu půjčky o více než 3 roky.
• 10 splátek po 40tis na 10 let. Již 10 let v řadě investujete svůj třináctý plat – 40 tisíc rublů – do předčasného splacení. To ušetří 884 tisíc rublů a zkrátí dobu půjčky o 5 let.

Můžete si spočítat, kolik ušetříte při předčasném splacení. Určitě si také přečtěte náš článek o tom, jakou strategii zvolit, abyste splatili bankovní úvěr rychleji.

Inflace znehodnocuje váš dluh

Když už mluvíme o obrovském přeplatku, neměli bychom zapomínat na inflaci - znehodnocení peněz. Před 20 lety se dal bochník chleba koupit za 7. Průměrné spotřebitelské ceny zboží a služeb - Federální státní statistická služba v rublech, nyní - za 27 a o 10 let později - za podmíněných 47 rublů.

Na inflaci není nic dobrého, ale v případě hypotéky vám to hraje jen do karet: ceny rostou, platy se indexují, váš byt na realitním trhu zdražuje a splátka hypotéky se nemění.

V roce 2029 splatíte dluh bance v cenách roku 2019, i když jsou tyto peníze znehodnoceny natolik, že si koupíte pouze chleba.

Nikdo nemůže s jistotou říci, jaká bude inflace za 5-10 let. Od roku 2010 do roku 2018 činila 64,3 %. Inflace v Ruské federaci. Pokud budou tyto sazby pokračovat, pak za 10 let bude váš byt za 3 miliony stát téměř 5 milionů, za 15 let - 6, 6 milionů rublů a za 20 let - více než 10 milionů.

A pokud se míra inflace sníží, centrální banka zlevní, pojmenovala podmínky pro snížení sazby u hypoték na 8 % a úvěrů. V takové situaci můžete hypotéku refinancovat – banka vám sníží úrokovou sazbu.

Předem se ujistěte, že v hypoteční smlouvě není žádný zákaz nebo sankce refinancování. Pak můžete snadno přejít na výhodnější podmínky, pokud se objeví.

David Sharkovsky Generální ředitel ruské pobočky Financer.com

Můžete si koupit byt lépe a více

Banka spíše schválí hypotéku na dlouhou dobu než krátkodobou. Je to pro něj výhodnější: půjčku dáte déle a zaplatíte vyšší úrok. Banka se navíc tímto způsobem zajišťuje: pro dlužníka je snazší splácet malé platby, což znamená, že nedojde ke zpoždění.

Při dlouhodobém úvěrování banka pravděpodobně schválí i větší úvěr. Vysvětlení je jednoduché: velikost hypotéky závisí na velikosti příjmu plátce. Počítá se tak, aby měsíční splátka nepřesáhla 40-60 % z celkového příjmu. Platí tedy, že čím delší je doba splatnosti hypotéky a čím nižší je výše splátky, tím větší částku banka schválí.

Dlouhodobá hypotéka umožňuje vzít si velký úvěr a koupit byt o větší ploše nebo v komfortnější oblasti.

Ivan Lonkin Vedoucí oddělení vztahů s klienty, SDM-Bank

Například dvoučlenná rodina s příjmem 150 tisíc rublů měsíčně si může vzít hypotéku na 5 let – banka jim schválí úvěr ve výši asi 2,5 milionu rublů. Pokud uvažujeme o úvěru pro stejnou rodinu na 25 let, tak už banka schválí 6 milionů.