Jak pronajmout dům, abyste se vyhnuli problémům se zákonem

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Plaťte daně, aby všichni mohli žít v míru.

Proč pronajmout byt legálně

Je zřejmé, proč se bydlení pronajímá načerno – aby se neplatilo daně. Pokud se však na problematiku podíváte s nadhledem, může z toho být spousta problémů.

V posledních letech se o to finanční úřad vážně staral, takže tajemství může být snadno prozrazeno. A v tomto případě budete muset odpovědět rublem. Pokuta za nepředložení prohlášení bude 5 % z částky skryté před Federální daňovou službou. Dále budete muset zaplatit daň z příjmu fyzických osob, pokutu ve výši 40 % z naběhlé částky a úroky.

Hlavním spojencem daňové služby jsou sousedé. "Předat" vás ale může jak okresní strážník, tak zaměstnanci správcovské firmy - kdo chcete. Často to dělají nájemníci, se kterými jste něco nesdíleli.

K tomu druhému je ještě jeden důležitý bod. Když pronajímáte byt, budujete obvyklý smluvní vztah. Nelegální leasing však staví nájemce do zranitelné pozice. Nemohou zavolat policii, když jsou sousedé, zámečník ze správcovské společnosti, hluční, otevřou dveře, když na ně někdo zaklepe, protože to odhaluje vaše šedé schéma vydělávání peněz. Je normální, že nájemníci ve vašem bytě bydlí pohodlně.

Nakonec, pokud se rozhodnete nájemníka žalovat sami, těžko budete bez dokladů prokazovat, že si od vás byt pronajal. A pokud uspějete, budete nuceni zaplatit daň.

Co udělat před pronájmem bytu

Pokud má byt hypotéku

Přečtěte si znovu smlouvu o půjčce. Řada bank požaduje, aby s nimi souhlasila se záměrem pronajmout byt. V dokumentech jsou uvedeny i sankce za nedodržení této podmínky. Mohou být velmi nepříjemné: banka bude například požadovat splacení úvěru v předstihu.

Abyste se do takové situace nedostali, vyjasněte si pozici banky a případně s ní koordinujte pronájem bydlení. Konstantin Bobrov, ředitel právní služby "United Center for Defense", doporučuje získat písemný souhlas od úvěrové instituce a připojit jej k nájemní smlouvě.

Pokud nejste jediným vlastníkem bytu

Aby dům pronajímal bez problémů, musí s tím souhlasit všichni jeho majitelé: i ti, kteří vlastní nepatrné podíly.

Konstantin Bobrov ředitel právní služby "United Center for Defense"

Při nesplnění této podmínky může být smlouva považována za neplatnou nebo neuzavřenou. Ostatní vlastníci mohou kdykoli požadovat, abyste přestali porušovat jejich práva a vymáhali po vás náhradu škody.

Existují dva způsoby, jak udělat vše legálně:

1. Získejte písemný souhlas všech vlastníků – ideálně notářsky ověřený.
2. Vystavte notářsky ověřenou plnou moc, ve které vám vlastníci akcií umožní nakládat jejich jménem s majetkem.

Co dělat, když se nájemník nastěhuje

Uzavřít smlouvu

Závazky zapečetěné na papíře jsou výhodné pro obě strany. (Nutno podotknout, že dále budeme hovořit o pronájmu prostor pro jednotlivce. Vztahy s komerčními strukturami jsou mnohem složitější a zaslouží si samostatný článek.)

Smlouva stanoví odpovědnost stran a stanoví jejich povinnosti. Majitel bytu může například stanovit penále za pozdní platby, uzavřít doložku, podle které nájemník zajistí drobné opravy (standardně za to odpovídá majitel). Pokud nájemník něco v bytě poničí, můžete získat náhradu. Nebojte se vzít v úvahu všechny nuance ve smlouvě. To pomůže odříznout nájemníky, kteří nejsou připraveni splnit vaše podmínky.

Pokud pronajímáte byt oficiálně, mohou nastat problémy s vystěhováním nájemníků před vypršením smlouvy.

Nájemníci, kteří nebudou chtít opustit své domovy, budou muset být vyhoštěni soudní cestou. Podle Konstantina Bobrova, ředitele právní služby United Center for Defense, jsou zde potřeba dobré důvody:

• Nájemci neplatí nájem déle než šest měsíců, pokud není tato doba ve smlouvě prodloužena. Toto opatření se týká pouze dlouhodobých smluv, u smluv uzavřených na méně než rok stačí dvě zameškané platby.
• Bydlení využívají k jiným účelům: například ke komerčním účelům.
• Systematicky porušují zájmy sousedů: znečišťují společný prostor, dělají hluk.

Je vhodné mít na paměti následující: nedbalé nájemníky můžete podle soudu nejen vystěhovat, ale také jim účtovat dobu, po kterou v bytě skutečně bydleli, a vzniklou škodu. Všechna tato opatření ale budou vyžadována pouze v případě, že je budete chtít vystěhovat před vypršením smlouvy. Po jejím skončení ztrácí nájemníci právo v bytě bydlet.

V tomto ohledu je mnohem výhodnější uzavírat smlouvy na dobu kratší než jeden rok:

• smlouva rychle skončí;
• dvě zmeškané platby stačí k soudu;
• taková dohoda nemusí být registrována u Federálního úřadu pro správu majetku.

To není vše, co je třeba o smlouvě vědět. Přečtěte si více v příslušném článku Lifehacker.

Vydání dočasné registrace pro nájemníky

Pokud nájemníci hodlají bydlet ve vašem bytě déle než 90 dní, máte dvě možnosti:

1. Poskytněte jim dočasnou registraci.
2. Informujte Úřad pro migrační záležitosti Ministerstva vnitra, že s vámi žijí občané bez registrace v místě pobytu.

Pokud tak neučiníte, budete čelit pokutě 2-3 tisíc rublů, nebo 3-5, pokud mluvíme o Moskvě. Výjimkou je, pokud mají nájemci trvalou registraci ve stejném regionu. Pak už nemusíte dělat nic.

Dočasná registrace usnadňuje nájemníkům život. Je snazší získat lékařskou pomoc, najít si práci a tak dále. A majitele to téměř nic nestojí: stačí zajít s nájemcem na Ministerstvo vnitra a potvrdit souhlas nebo vystavit příslušný papír u notáře.

Dočasnou registraci můžete kdykoli ukončit: předčasný odchod nájemce stačí oznámit Ministerstvu vnitra.

Pokud jde o nájemníky s dětmi, existují určité nuance. Nájemník s dočasnou registrací to může zařídit pro své děti – již bez vašeho souhlasu. To jim však umožňuje bydlet v bytě pouze do uplynutí doby dočasné registrace. Dává tedy smysl, aby se toto období krylo s obdobím uvedeným v nájemní smlouvě.

Počet přihlášených nájemníků může ovlivnit výši nájemného: účty za elektřinu, plyn a vodu se zvýší, ale pouze v případě, že nebudou měřiče. Pokud jsou, nic se nezmění.

Pro majitele je dočasná registrace prakticky nepodstatná – dokud nezačnou problémy. Pokud budete muset jednat s nájemcem u soudu, bude to potvrzení, že osoba v bytě skutečně bydlela.

Co dělat, když člověk žije v bytě

Platit daně

Ročně, do 30. dubna, musíte daňovému úřadu podat prohlášení ve formě 3-NDFL. V něm uvádíte veškeré příjmy za předchozí rok, včetně peněz z pronájmu bytu. Je nutné přiložit nájemní smlouvu a doklady potvrzující přijetí finančních prostředků – účtenku nebo výpis z účtu.

Daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % z příjmů musí být zaplacena do 15. července roku následujícího po účetním období.

Vezměte prosím na vědomí, že pokud je poplatek za energie zahrnut v ceně pronájmu, budete muset z této částky také zaplatit daň z příjmu fyzických osob. Má tedy smysl ve smlouvě tyto dvě platby oddělit a přijmout je ve dvou převodech.

Co si zapamatovat

1. Legalizovat pronájem bydlení není těžké.
2. Vláda má mnoho způsobů, jak vás donutit platit daně, takže existuje velké riziko, že vás přistihnou při nelegálním pronájmu vašeho domova.
3. Placení daní je v pořádku.
4. Správně provedené papírování chrání vás i nájemce.
5. Provedením dočasné registrace pro nájemce prakticky nic neriskujete.
6. Pokud k výběru nájemníka přistoupíte zodpovědně, nebudou žádné problémy.