Hypotéky v roce 2016 očima dlužníka

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Pokud jste si ještě nestihli pořídit bydlení nebo plánujete expanzi, bude se vám hodit tento článek. Hovoříme v něm o všech nuancích hypoték v současných měnících se podmínkách ao způsobech, jak ušetřit spoustu peněz při koupi bydlení.

Krize se šíří celým světem, ale stále musíte někde bydlet. Samozřejmě jste si měli pořídit bydlení o něco dříve, když byly úvěrové podmínky lepší. Ale na druhou stranu je nyní trh s bydlením v hluboké stagnaci. A právě teď můžete vyhrát na ceně: slevy a akce od vývojářů právě začínají. Letní, výraznější brzy vystřídají ty současné (v létě byty nikdo nekupuje, ale je potřeba prodat a pokračovat ve výstavbě).

Pokud není dostatek peněz na koupi bytu za hotové nebo na splátky, budete si muset vzít hypotéku. Už jsme o tom psali, ale nová doba – nová pravidla. Nyní zvážíme hlavní body, které stojí za to věnovat pozornost (a pokud něco vynecháme, počkáme na komentáře a opravíme).

Co je hypotéka

V současné době existuje několik hlavních typů hypotečních úvěrů: standardní, se státní podporou, program Ruská rodina a speciální nabídka bank pro vojenský personál.

Standardní hypotéka

Klasická hypotéka je extrémně obtížná půjčka. V minulosti bylo pro získání hypotečních prostředků vyžadováno složení akontace ve výši 13 % z kupní ceny. Nyní – minimálně 15 % na primární bydlení a 20 % na sekundární bydlení. Skutečné podmínky Sberbank jsou následující:

Počáteční poplatek	Úvěrové podmínky
	až 10 let	od 10 do 20 let	od 20 do 30 let
od 20 do 30 %	13, 5%	13, 75%	14%
od 30 do 50 %	13, 25%	13, 5%	13, 75%
od 50 %	13%	13, 25%	13, 5%

V tomto případě jsou sazby platné, pokud:

připisovaný nemovitý předmět byl postaven za účasti bankovních úvěrů, jinak se uplatňuje přirážka 0,5 procentního bodu;
dlužník si pojišťuje svůj život a zdraví, jinak je uplatněna přirážka ve výši jednoho procentního bodu;
do zapsání hypotéky se účtuje příplatek ve výši jednoho procentního bodu.

Mnoho bank zpřísnilo požadavky na dlužníky. Pokud si pohrajete s kalkulačkou půjček Sberbank, zjistíte, že pro prvotní schválení půjčky bude mladá dvoučlenná rodina potřebovat minimálně 40–50 tisíc z osobního příjmu každého z manželů. Navíc potvrzený příjem, takže ti, kteří pobírají plat „černou hotovostí“, se mohou dostat do nepříjemné situace.

Průměrná úroková sazba v tuto chvíli (reálná, nikoli reklamní) je asi 15-16% ročně. Proč? Dokonce i základní sazba pro sekundární bydlení začíná na 12, 5%. Sazba u novostaveb je v průměru 13 %. Ceny za předměstské nemovitosti a výstavbu soukromého domu jsou ještě vyšší.

Vojenská hypotéka

Pro armádu bývala vojenská hypotéka spíše přijatelnou variantou. Ještě v roce 2015 byla úroková sazba tohoto typu hypotéky 8 % ročně. Dnes je to již 12,5 % a více.

Hypotéka se státní podporou

Nejlepší možností je v tuto chvíli státem zajištěná hypotéka. Jedná se o úvěr na koupi bydlení ve výstavbě nebo bydlení v hotové novostavbě. Kvůli státním dotacím banka poskytuje sazbu sníženou na 12 % (to je minimální hranice, která ve skutečnosti bude vyšší – cca 13-13,5 %).

Tento program se však nevztahuje na všechna bydlení. Hlavně na té, která se staví nebo staví za účasti prostředků banky. V tomto případě musí být vývojář v určitém důvěryhodném seznamu.

Existuje také limit na maximální výši půjčky:

8 milionů rublů - pro Moskvu, Moskevskou oblast a Petrohrad;
3 miliony rublů - pro zbytek Ruska.

Minimální záloha na hypotéku se státní podporou je 20 % z ceny pořízeného bydlení.

V tomto případě je úroková sazba úvěru pevná - 12% ročně ve velkých bankách. Tento typ hypotéky však zahrnuje povinné životní pojištění hlavního dlužníka. Výše ročního poplatku se navíc počítá ze zůstatkové hodnoty úvěru a činí 1 % z částky zbývající v době platby, kterou dlužník dluží (neberou se v úvahu úroky). V případě odmítnutí pojištění banka nabízí navýšení sazby na standard a tento bod je uveden v zástavní smlouvě. V souladu s tím nebude fungovat platit v prvním roce a poté odmítnout - celá hypotéka se přepočítá od okamžiku odmítnutí pojištění. Je také potřeba pamatovat na to, že všechny hypoteční byty musí být pojištěny, a to je stále cca 0,4 % z nesplacené částky.

Stojí za pozornost: v době psaní tohoto článku zde úroková sazba hypoték se státní podporou začínala na 11, 9 % ročně.

Ruský rodinný program

V oficiálních dokumentech se nazývá "". Termín tohoto programu měl skončit v roce 2015, ale v roce 2014 byl přijat program „Poskytování dostupného a pohodlného bydlení a komunálních služeb občanům Ruské federace“, díky čemuž byl fakticky prodloužen až do roku 2020.

Program pokrývá celé území Ruska a je zaměřen na poskytování pomoci mladým rodinám, které potřebují zlepšit své životní podmínky. Všechny regulační akty však vydávají samy kraje. Aby se mohla mladá rodina zúčastnit programu, musí splnit následující podmínky:

alespoň jeden z rodinných příslušníků nesmí být starší 35 let (členem se může stát i rodina jedné osoby);
kdo chce, musí mít ruské občanství;
rodina musí žít v podmínkách nevhodných pro život (případy, kdy plocha prostor pro jednu osobu je menší než plocha stanovená v regionu; bydlení ve společných bytech).

Podle podmínek programu je mladé rodině poskytnut státní příspěvek, který by měl směřovat na pořízení bydlení nebo společnou výstavbu. Pro bezdětnou rodinu je tato dotace poskytována ve výši 35 % odhadnutých nákladů na bydlení a pro páry s dětmi, včetně neúplných rodin ve složení jeden rodič a jedno dítě, ve výši 40 %. Vícedětným rodinám jsou poskytovány další výhody, přičemž je jim poskytována hmotná podpora v plné výši.

V některých regionech jsou namísto toho zavedeny cílové ceny za metr čtvereční bydlení a snížené úrokové sazby a nabízené byty se prodávají hotové.

Věrnostní programy pro vývojáře

V současné situaci mnoho vývojářů spěchalo předem a uzavřelo dohody o partnerství s velkými podniky. Jejich podstata je následující: firma dá jakousi dotaci zaměstnanci výměnou za povinnost pokračovat v práci a developer zase slevu na bydlení. V některých případech je dohoda tripartitní. Třetí v ní je banka, která nabízí sníženou sazbu.

Mimochodem, této nabídky jsem využil při koupi bytu. Developerská sleva činila 8 % z celkových nákladů na bydlení a úroková sazba Sberbank je pevně stanovena na 11,4 % ročně beze změny podmínek.

Čemu byste měli věnovat pozornost

Je lepší vzít si hypotéku od banky, kde je vydána platová karta. Tím se minimalizuje riziko odmítnutí vydání hypotéky, a to i v případě absence příjmu potvrzeného certifikáty. Ale stojí za to věnovat pozornost: banky považují převody mezd za plat. Takový krok také sníží dodatečné přirážky k úrokové sazbě.
Mnoho regionů nabízí doplňkové programy na nákup bydlení. Takže v mém rodném Uljanovsku existuje „hypotéka guvernéra“: dlužníci, kteří se účastní programu, obec platí úroky z půjčky po dobu prvních tří let.
Podobné programy mohou fungovat pro některé odbornosti (například lékaři) nebo podniky.
Banky mnohem snáze schvalují úvěry na koupi novostavby. Vyplatí se věnovat pozornost propojení developera a banky a jít na prvotní kolaudaci s již vybraným bytem. Sníží se tak pravděpodobnost odmítnutí bez vysvětlení a zvýší se šance na získání hypotéky.
Podíly na bytě musí být sestaveny v souladu s běžnými příjmy: čím vyšší zdanitelný příjem, tím vyšší by měl být podíl. Díky daňovému odpočtu tak bude možné vrátit část vašich prostředků mnohem rychleji. Připomeňme, že se nejedná pouze o náklady na samotný byt (přesněji o jeho část branou na úvěr), ale také o část úroků placených na základě smlouvy. To vám umožní splatit část půjčky o něco dříve.
Jakákoli platba nad měsíční splátku musí být uhrazena prostřednictvím bankovního úředníka. Ověřte si odepsání větší částky z účtu. Dalších 500–1 000 rublů hraje roli, bez ohledu na to, jak je to směšné, protože jakýkoli přeplatek nejde na splacení úroků, ale na splacení hlavního dluhu.

Ber to nebo ne?

Přes spoustu potíží, nervy a značné přeplácení je hypotéka pro řadu obyvatel naší země jedinou reálnou šancí, jak si pořídit bydlení. Nemovitosti zdražují mnohem rychleji, než roste blaho společnosti. A průměrná měsíční splátka za hypoteční byt je srovnatelná s nájmem.

Abyste mohli učinit přesné rozhodnutí, musíte jít seriózní cestou. Budeme se muset poradit s mnoha různými specialisty. Než se vydáte k developerovi, zkuste si zjistit informace o všech nabídkách ve vašem regionu. Spočítejte si maximální počet možností splácení a spokojte se s tou, která zaručeně hypotéku v případě vyšší moci splatí. Je lepší zaplatit více a vrátit se k rychlému splácení tímto způsobem, než nemít neschopnost splácet měsíční sazbu v těžké chvíli.

O aktuálních státních programech se můžete informovat v obci. Nabídky bank jsou vždy k dispozici na jejich webových stránkách, ale měli byste jít osobně. Totéž platí pro developery: někdy jsou poslední neprodané byty v domě těsně před jeho dodáním mnohem levnější než ve fázi výkopu.

A samozřejmě nezapomeňte, že si můžete a měli byste stěžovat na problémy. Pro stavebníky je hrozbou kontaktovat různé vládní agentury. A pokud se v bance objevily problémy, můžete se obrátit na zaměstnance centrální banky.