Jak si vybrat mezi novostavbou a vedlejší budovou, pokud se chystáte koupit dům

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Každá možnost má své výhody a nevýhody.

Koupit dům obecně není snadné. Je třeba vzít v úvahu mnoho nuancí. A jedna z otázek, na kterou budoucí majitel nemovitosti naráží - novostavba nebo vedlejší nemovitost? Každá z možností má své fanoušky, ale o žádné z nich nelze říci: tahle je rozhodně lepší. Vše závisí na vašich potřebách a přáních.

Pojďme analyzovat hlavní kritéria, podle kterých stojí za to porovnávat sekundární bydlení a byty v novostavbách, aby se usnadnil výběr.

Snadnost transakce

Při nákupu na sekundárním trhu je třeba mít na paměti spoustu maličkostí. Ověřte si například, že byt není v zástavě, prodávající je adekvátní, jeho manžel není proti prodeji nemovitosti a podobně. Pokud nebudou pečlivě zkontrolovány všechny dokumenty, hrozí, že transakce bude za pár let zneplatněna. Byt bude muset být vyklizen a žalován, aby dostal peníze zpět. Koupě proto vyžaduje péči a často i pomoc právníka nebo realitní kanceláře.

Při pořízení objektu ve starém bytovém fondu se navíc často musíte zapojit do řetězce transakcí. Váš prodávající také kupuje byt, stejně jako jeho prodávající - a tak dále. Někdy jsou tyto řetězce poměrně dlouhé. A pokud jeden odkaz vypadne, všichni zůstanou bez dohody.

Hlavním nebezpečím při koupi novostavby je riziko, že narazíte na podvodníka. Pro jejich oběti existuje dokonce speciální termín – podvedení držitelé akcií. Bezohledná firma bývala schopna několikrát prodat byty nebo zcela rozestavěný objekt. A kupci byli připraveni o peníze.

Situace byla upravena zákonem. Prostředky investorů jsou nyní zasílány na vázané účty. Když je dům připraven, peníze jsou převedeny na developera. Pokud se tak nestane, finanční prostředky jsou vráceny kupujícímu.

To znamená, že obecně se stalo bezpečnější koupit byt v novostavbě. Nemovitosti nemají žádnou historii, takže si stačí prověřit svědomitost developera. Nové bydlení je navíc přímo v prodeji a prodává se bez řetězců.

Podmínky hypotéky

Vyplatí se začít s tím, že získat hypotéku na byt ve starém bytovém fondu může být vůbec problematické. Nejtěžší je získat půjčku na bydlení v domech postavených před 60. lety 20. století. A jsou mezi nimi jak silné „stalinky“, tak předrevoluční stavby s generální opravou, které neztrácejí na atraktivitě.

Banky obecně ochotněji dávají hypotéky na bydlení v novostavbách. Takové transakce se snáze realizují. Výše jsme již zjistili, jaké nuance můžete čelit při nákupu druhého domova. To znamená, že manažer se musí klienta zeptat a vložit do složky spoustu referencí. U novostaveb je vše transparentnější. A převod peněz na účet právnické osoby je jednodušší, než se trápit s bezpečnými platbami pro fyzické osoby, aby byli všichni spokojeni.

Rozdíl bude často vidět v úrokových sazbách u novostaveb a starého bytového fondu. Někdy je to významné, někdy ne. Například Alfa-Bank nabízí úvěry na 7, 89% na nové bydlení a 8, 29% - na sekundární, a Otkrytie - 8, 8% a 8, 9%, resp.

Sazba za nové budovy od "Alfa-Bank"

Sazba za sekundární bydlení od Alfa-Bank

Sazba za nové budovy z "Otkrytie"

Sazba za sekundární bydlení od Otkritie

Rozdíly jsou patrné, pokud kupující může požádat o zvýhodněné podmínky nebo programy státní podpory. Například banky ve spolupráci s developery často snižují úrokové sazby úvěrů na koupi domu v určité čtvrti. Zvýhodněný hypoteční program, který se rozhodli prodloužit do 1. července 2022, se vztahuje pouze na nové byty, stejně jako úvěr se 6 % pro rodiny s dětmi.

To vše může naklonit misku vah ve směru k novostavbě.

Rozložení

Moderní dispozice působí v průměru promyšleněji než starší domy. Obvykle se bavíme alespoň o funkční chodbě a velké kuchyni. A ve vícepokojových bytech najdete dvě koupelny.

Pro budovy sovětského období jsou charakteristické malé kuchyně, průchozí místnosti, což není vždy výhodné. O předrevolučních domech není co říci – dispozice tam mohou být ty nejsložitější. Když se obrovské panské byty měnily na malé, byly často velmi zvláštním způsobem řezány.

Přestavbu řídí stát. Platí pro ně mnoho pravidel a omezení. Proto se vyplatí pořídit si byt, jehož stěny vám z větší části vyhovují. A ne každý je připraven hledat diamanty ve starém fondu, pokud si můžete koupit nový standardní byt a získat více či méně rozumné uspořádání.

Je čas si pamatovat důležité věci. Developeři někdy nabízejí tzv. open-plan byty, tedy prostory bez vnitřních stěn. Toto slouží jako možnost pro vaše pohodlí. Jako, dejte je kamkoli. Nejčastěji jsou však v projektu oddíly. A budou muset být postaveny přesně tam, kde jsou aplikovány, jinak půjde o porušení zákona. Developer je při stavbě zdí tak úsporný a nechává problém na milost a nemilost těm, kdo kupují bydlení. Mějte to na paměti, pokud hledáte volné rozložení.

Dokončování

V novostavbách jsou kupujícím nabízeny především dva typy povrchových úprav: hrubé, kdy je odvedeno minimum práce, a finální na klíč. První možnost je dobrá, protože kupující nepřeplatí opravy, které nejsou provedeny podle jeho vkusu. Dát byt do pořádku ale bude vyžadovat čas a peníze. Jemné dokončení předpokládá, že se můžete hned nastěhovat a bydlet. Kvalita materiálů a práce přitom zůstává na svědomí developera. A málokdy lze očekávat, že bude vysoká. Ale alespoň vás přivítají nové rozvody, fungující zásuvky a vypínače a tak dále.

Další prodej v tomto smyslu zahrnuje širokou škálu možností. Zde může kupující očekávat:

• hrubé dokončení: majitelé zahájili rekonstrukci, ale rozhodli se byt prodat;
• stylová vysoce kvalitní renovace;
• svěží povrch - zástěna, která byla vyšlechtěna k prodeji, aby skryla nedostatky bytu, a která dlouho nevydrží;
• prehistorická renovace, ale byt je v dobrém, uklizeném stavu;
• chátrání a devastace, zatékající potrubí, vodovodní potrubí s centimetrovou vrstvou nečistot a dírami v podlaze;
• „Elitní“, ale nevkusná renovace, za kterou chtějí majitelé strašně moc peněz.

Shrneme-li toto vše, pak ve skutečnosti existují dvě možnosti: když jsou nutné naléhavé opravy, a když nejsou potřeba. Výhodou druhého případu je, že se do bytu můžete hned nastěhovat a neutrácet peníze za pronájem bydlení, zatímco si uklidíte to své. To je skvělé zejména u hypoték. Pokud je na účtu částka, která bude stačit jak na pořízení bydlení, tak na jeho rekonstrukci, nemá dodělávka tak grandiózní hodnotu.

Pohyblivý termín

Termín příjezdu je ovlivněn nejen nutností oprav. Byty v novostavbách se začínají prodávat v době, kdy samotný dům prakticky neexistuje. Někdy si tedy musíte dům pronajmout na roky a čekat na klíče od developera. S sekundárním krytem se nic nezměnilo: pokud je přítomna povrchová úprava, můžete okamžitě zavolat.

Hlučné renovace

Představte si průměrnou novostavbu. Lidé kupovali byty v různých fázích výstavby domu a klíče dostali nájemníci přibližně ve stejnou dobu. A všichni začnou provádět opravy. V souladu s tím byste měli být připraveni na hluk, který bude trvat několik let.

U novostaveb si krajské „zákony o mlčení“většinou dokonce stanoví vlastní podmínky. Například v Moskvě je zakázáno něco hlasitě opravovat od 19 do 9 hodin a od 13 do 15 hodin, stejně jako o nedělích a svátcích. Ale v novostavbách během prvního roku a půl lze opravy provádět od 7 do 23 hodin bez přestávky a víkendů.

Ani koupě bytu v domě s jemným povrchem nezajistí proti hluku. Jen se opravy ještě více protáhnou v čase, protože je sousedé začnou v různých obdobích. Ve starém bytovém fondu samozřejmě není nikdo pojištěn proti cizím opravám. Ale je nepravděpodobné, že to udělají najednou. A obvykle je v takových domech stále méně bytů.

Co se týče ostatních zvuků, hodně záleží na kvalitě zvukové izolace. A to může být hrozné ve starých i nových domovech.

Kvalita komunikace

V nových domovech jsou komunikace rozhodně nové. Ve starých - jaké štěstí. Sítě se pravidelně mění, takže v sekundárním krytu najdete právě nainstalované trubky a baterie. Většinou je vše vidět pouhým okem i při prohlížení inzerátů na prodej bytů.

Ale s kabeláží jsou možná překvapení. Ve starém bytovém fondu hrozí akutní nedostatek zásuvek – dříve prostě nebyly v takovém množství potřeba. Zchátralá elektroinstalace je také nebezpečná požáru. A často ve starých bytech není dostatek elektrické energie pro všechny moderní spotřebiče. Jeho zvýšení je celé dobrodružství. To může být důležité, pokud rádi zapínáte vysavač, mikrovlnnou troubu a ohřívač současně.

Okres

Nové stavby se z pochopitelných důvodů staví především tam, kde jsou volné plochy – blíže periferii. V centru se také někdy staví nové domy, ale prodávají se za kosmické náklady. Takže kdo nemá moc peněz, ale chce bydlet v centru, tam je jen vedlejší bydlení. V rezidenčních oblastech si již můžete vybrat mezi novostavbami a starými budovami.

Infrastruktura

Pokud ve staré oblasti vyrostla osamělá nová budova, nebudou problémy s infrastrukturou. Jsou zde školky, školy, polikliniky, obchody a vše, co k životu potřebujete. Pokud je ve staré čtvrti více nových budov, je to již obtížnější: stávající zařízení nemusí zvýšený počet lidí zvládnout.

V nových oblastech s infrastrukturou bude všechno nešťastné. Obvykle vývojáři na modelech ukazují parky, kliniky a všechno, všechno, všechno. Samozřejmě, dříve nebo později se nová oblast nevyhnutelně stane obyvatelnou. Musíte se ale připravit na to, že část toho, co bylo slíbeno, existuje pouze v projektu a vše ostatní se brzy neobjeví. Například jiné dítě může jít do školy, aniž by čekalo na školku.

Kontingent

Fanoušci nových budov obvykle odmítají sekundární nemovitost kvůli špatné čtvrti. Údajně zde budou nevrlí důchodci, opilci a další problémoví obyvatelé. A novostavby navštěvují lidé, kteří mají peníze na koupi bytu, což znamená, že bude vše v pořádku.

Zdá se, že tato myšlenka není zcela pravdivá:

• Přítomnost peněz člověka vůbec necharakterizuje. Možnost pořízení bydlení není spojena s výchovou, čistotou a taktem.
• Byty v novostavbách se často kupují k pronájmu. Pokud je v domě mnoho jednolůžkových pokojů a studií, mohou se tam usadit hlasití studenti nebo 50 nelegálních migrantů.
• Nové domy ekonomické třídy mají byty, které patří k sociálnímu bydlení: město je rozděluje potřebným. A to jsou například lidé ze zchátralého vedlejšího bydlení. Mohou se ukázat jako příjemní sousedé i nepříliš dobří.
• Všechno je relativní. Někdy je tichý flám za zdí příjemnější než rodina se třemi hlasitými dětmi.
• Ve vedlejším bydlení můžete okamžitě poznat své budoucí sousedy. V novostavbě to nebude vždy příjemné překvapení.

Hodně tedy záleží na konkrétní domácnosti a vašich osobních potřebách.