Co zkontrolovat před pronájmem bytu: od oznámení až po složitost smlouvy

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Velmi důležitý pokyn pro každého, kdo hledá pronájem nemovitosti.

Fáze 1. Hledání bytu

Pokud si vyberete byt sami

Při hledání bytu prostřednictvím specializovaného inzertního webu nebo skupiny na sociálních sítích riskujete, že se setkáte s podvodníky. Abyste jejich trikům nepropadli, musíte věnovat pozornost několika důležitým bodům.

1. Průměrné náklady na pronájem bytu podle vašich kritérií

Příliš „sladké“reklamy jsou často falešné. Prostorné studio s moderní rekonstrukcí v samém centru města minutu chůze od metra a za babku? Velmi pochybný návrh.

2. Žádost o převedení platby předem na kartu

Tento bod často vyplývá z předchozího. Zavoláte na inzerát, který se vám líbí, řeknou vám, že je spousta lidí, kteří chtějí, a pak vás požádají o převod alespoň pár tisíc, aby vám byt zůstal. Nenechte se tím zmást: právě jste mluvili s podvodníkem.

Nikdy nepřevádějte peníze cizím lidem jako zálohu bez osobní schůzky.

3. Autenticita fotografií bytu

Abyste se ujistili, že informace z inzerátu jsou správné, zkontrolujte pravost fotografií bytu. To lze provést např. prostřednictvím.

Pokud je jeden a tentýž byt vyvěšen na více místech k pronájmu, není to velký problém. Jiná věc je, když fotky chodí po internetu a popis, adresa bytu a kontaktní osoba se čas od času dramaticky mění.

4. Nedostatek fotek bytu

Reklamy bez fotek vypadají přinejmenším divně. Ve většině případů to znamená, že v bytě není něco v pořádku, případně takový obytný prostor vůbec neexistuje.

5. Frekvence umístění reklamy

Stává se, že stejná reklama na pronájem bytu se objevuje a mizí se záviděníhodnou frekvencí. Před dvěma týdny byl byt pronajatý, pak pronajatý a o měsíc později zase visí v tom současném. A tak v kruhu.

Samozřejmě nemusí jít o majitele, ale o nájemníky. No, člověk nemá štěstí na nájemníky a basta. Přesto jsou často blikající reklamy alarmující.

6. Kontaktní osoba

Kdo se zabývá problematikou pronájmu bytu? Vlastník sám nebo realitní makléř? Pokud nechcete platit provizi rovnající se polovině nebo dokonce celé výši měsíční splátky, pak pro vás nejsou vhodné inzeráty realitních kanceláří.

Pokud se obrátíte na realitního makléře

Realitní makléři vám mohou usnadnit život a pomoci vám najít váš vysněný byt. Nebo mohou být pěkně nervy drásající, vyprázdnit vaši peněženku nebo ztrácet čas. Zde je čas si dávat pozor.

1. Realitní makléř nemůže uvést firmu, jejímž je nyní zaměstnancem nebo kde dříve pracoval

Pokud realitní makléř tvrdí, že je zaměstnancem agentury, můžete kontaktovat přímo společnost a upřesnit to.

Pokud je realitní makléř soukromý podnikatel, každopádně vám musí sdělit alespoň pár společností, ve kterých dříve působil. Pokud s tím máte potíže, můžete být před podvodníkem.

2. Realitku nezajímá kdo a v jakém složení bude v bytě bydlet

Téměř každý majitel alespoň zhruba představuje, koho vidí jako nájemce, a upozorní na to realitního makléře. Pokud se vás během rozhovoru nezeptá na počet nájemníků, přítomnost zvířat a neustálou práci, je to zvonek.

3. Realitní makléř není odborníkem ve svém oboru

Je těžké si představit, že realitní makléř neví, jak napsat potvrzení o přijetí peněz nebo vyplnit nájemní smlouvu. A pokud stále nevíte, pak to není realitní makléř.

4. Před podpisem smlouvy jste požádáni o zaplacení provize

Realitní makléř obdrží provizi až po uzavření transakce. Pokud jste povinni platit předem, nevzdávejte se a nepřevádějte prostředky.

5. Realitní kancelář jedná pouze s jedním bytem

Realitní makléř má obvykle v práci několik objektů. Je podezřelé, když specialista věnuje veškerý čas pouze jednomu bytu. Zkuste zadat své telefonní číslo do vyhledávacího pole prohlížeče a uvidíte, kolik reklam vám zobrazí.

6. Realitní makléř se představí jako zaměstnanec tiskové agentury

Po zaplacení provize je vám nabídnuto dojet do kanceláře, uzavřít smlouvu a získat přístup do databáze vlastníků.

Realitka s vámi nepůjde na prohlídku bytu a na schůzku s majitelem a pokud to někomu z došlé základny vyjde, tak po předběžné domluvě na schůzce pronajímatel na poslední chvíli vše zruší.

V takovém případě nebudete moci vrátit peníze, protože jste podepsali smlouvu o poskytování informačních služeb. Chcete-li dosáhnout spravedlnosti, můžete se obrátit na právníky a pokusit se podat žádost u soudu. Úspěšný výsledek vám však nikdo nezaručí. Pečlivě si proto prostudujte všechny dokumenty, na které se podepisujete.

Fáze 2. První kontakt s majitelem

Vybrali jste si podle vašeho názoru ideální variantu a rádi zavoláte majiteli a domluvíte si schůzku. Nejprve si zjistěte, zda skutečně mluvíte s majitelem a ne s realitním makléřem nebo někým jiným. I když v inzerátu bylo uvedeno, že se byt pronajímá přímo.

Zeptejte se pronajímatele na několik otázek. Například kam jdou okna bytu nebo v jakém patře je.

Pokud dotyčný váhá, možná se vás snaží oklamat. Majitel na takové otázky bez prodlení odpoví.

Pokud máte pocit, že je vše v pořádku, projděte si informace uvedené v inzerátu: uveďte cenu, potřebu zálohy a platbu za poslední měsíc. Zjistěte si, na jak dlouho se má byt pronajmout, zda je to opravdu 10 minut na metro, ne 30. Obecně si promluvte o všech nuancích, které jsou pro vás důležité.

Fáze 3. Prohlídka ustájení

1. Ohodnoťte vstup. Jeho stav může mnohé napovědět o nájemnících domu – vašich potenciálních sousedech.
2. Zkuste se podívat na své sousedy a zeptat se, kdo bydlel v bytě před vámi. Je vhodné to udělat společně s majitelem: pokud nájemci sousedních bytů nejsou nováčci, poznají vašeho pronajímatele a vy se znovu ujistíte, že je vlastníkem.
3. Podívejte se pozorně na koupelnu, zejména na instalatérské práce. Pokud kohoutek netěsní, vyplatí se na to ihned majitele upozornit.
4. Zkontrolujte stav nábytku a posuďte jeho opotřebení.
5. Věnujte pozornost umístění vývodů. Možná budete muset přeskupit nábytek.
6. Pokud jste alergičtí na zvířata, zkontrolujte, zda předchozí obyvatelé neměli kočku nebo psa.
7. Nebuďte líní zahrnout všechny spotřebiče a domácí spotřebiče, které plánujete používat.
8. Zkontrolujte všechny vypínače v bytě.
9. Zeptejte se na dostupnost internetu.
10. Zkontrolujte zámky, abyste nemuseli čekat pod dveřmi, dokud vás pustí dovnitř. Pokud existuje několik zámků a klíč dostanete pouze od jednoho, zjistěte důvod. Majitel může říci, že zámek je již delší dobu rozbitý a nepoužívaný. Musíte trvat na výměně nebo opravě a požádat o kompletní sadu klíčů.
11. Ujistěte se, že těsnění na měřičích jsou neporušená.
12. Zkontrolujte stav vašich balkonových dveří a oken, pokud nechcete v zimě mrznout.
13. Oceňte odhlučnění celého bytu.

Pokud vám nic z výše uvedeného v bytě nevadí, můžete přistoupit k sepsání smlouvy.

Fáze 4. Uzavření smlouvy

Jaké doklady vlastníka je třeba zkontrolovat

Pokud má byt jednoho vlastníka

Při uzavírání nájemní smlouvy požádejte pronajímatele, aby vám ukázal:

• cestovní pas;
• osvědčení o vlastnictví nebo výpis z USRN.

Musíte se ujistit, že byt patří osobě, která se představila jako vlastník bytu.

Arthur Ustimov Zakladatel a generální ředitel služby správy pronájmu Arendatika

Jedním z nejčastějších typů podvodů na trhu je pronájem cizího bytu. Bydlení může pronajmout "přítel" majitele bytu, který se v něm usadil jen na pár dní.

Pokud jste nezkontrolovali doklady k nemovitosti, pak vám hrozí nejen ztráta peněz, ale i ponechání na ulici.

Pokud je více vlastníků

Kromě pasu a listu vlastnictví je potřeba získat písemný souhlas s pronájmem bytu od všech vlastníků, ale i od těch, kteří jsou v bytě zapsáni.

Pokud je v bytě přihlášen vzdálený příbuzný, může do vámi pronajatého bytu přijet a zůstat v něm. V tomto případě bude nájemní smlouva platná, ale nikdo nemůže zakázat osobě přihlášené v bytě bydlet.

Arthur Ustimov Zakladatel a generální ředitel služby správy pronájmu Arendatika

Pokud je byt ve vlastnictví manželů

Ivaschenko Srbuhi Sargisovna Vedoucí právník Evropské právní služby

Nejprve si musíte ujasnit, zda je byt ve společném nebo podílovém vlastnictví.

U pojištění se můžete informovat o přítomnosti manželské smlouvy a seznámit se s jejími podmínkami. Pokud byt patří jednomu z manželů, pak souhlas druhého není potřeba. V případě podílového spoluvlastnictví bude nutné získat souhlas každého vlastníka.

Na co si dát pozor při sepisování smlouvy

Nájemní smlouva je dokument, který vám pomůže vyhnout se zbytečným konfliktům, proto je velmi důležité přistupovat k její přípravě zodpovědně. Life hacker vám již řekl, jak to udělat správně, takže se zastavíme pouze u nejdůležitějších bodů.

Povinné údaje

• Předmětem smlouvy je byt. Musíte uvést úplnou adresu, oblast a počet pokojů.
• Smluvními stranami jsou vlastník bytu (nebo jeho zástupce na základě notářsky ověřené plné moci) a nájemce.
• Údaje o pasu a informace o místě registrace - majitel bytu i nájemce.

Doba trvání smlouvy a postup platby

Uveďte podmínky smlouvy a období, ve kterém jste povinni platit nájem. Pozor na sankce za porušení platebního příkazu. Můžete mít například týdenní lhůtu na splacení dluhu, po jejímž uplynutí má vlastník plné právo vás z bytu vystěhovat.

Skutečnost platby musí být zaznamenána: při platbě v hotovosti požádejte o potvrzení od majitele a při převodu na kartu požádejte o výpis z účtu.

Účel platby musí obsahovat odkaz na vaši smlouvu. Například: výplata dle dohody o pracovní činnosti č. 1 ze dne 1.1.2018 za červen 2018.

Kromě toho musí smlouva obsahovat částku, kterou jste majiteli převedli při check-inu. Může to být platba za první a poslední měsíc pobytu a také kauce na pojištění – záruka, že pokud nájemce poškodí nemovitost, majitel bytu dostane materiální náhradu.

Majitel může zadržet celou částku nebo část kauce v závislosti na rozsahu způsobené škody. Pokud je při prohlídce bytu vše v pořádku, vrací se pojistná kauce v plné výši nájemci. Výše zálohy, která je pro každou stranu pohodlná, se sjednává při uzavření smlouvy.

Postup vystěhování

Zvláštní pozornost by měla být věnována pravidlům vystěhování z bytu. Měly by být pohodlné pro každou stranu.

Někdy smlouvy uvádějí, že nájemník má na vystěhování a hledání nového bytu jen pár dní. A některé nájemní smlouvy dokonce stanoví pokuty za to, že nájemce žije kratší dobu než určitou dobu.

Arthur Ustimov Zakladatel a generální ředitel služby správy pronájmu Arendatika

Frekvence návštěv majitele

Časté překvapivé návštěvy majitele přinášejí jen malou radost. Nemůžete mu však zakázat návštěvu vašeho vlastního bytu. Proberte frekvenci návštěv, která je pro vás oba pohodlná, stanovte si, jak dlouho vás má majitel varovat, a dohody zaznamenejte do dokumentu.

Komunikační kanály

Ve smlouvě musíte uvést e-mailové adresy nebo telefonní čísla obou smluvních stran - v závislosti na zvoleném komunikačním kanálu. Lepší obojí, pro jistotu.

Korespondenci s pronajímatelem nemažte, abyste na ni mohli v případě neshody odkazovat.

Inventarizace cenností a stavy měřičů

Do aktu převzetí a převodu bytu, který je přílohou smlouvy, je potřeba zahrnout soupis cenných věcí. Pokud jste při příjezdu složili bezpečnostní zálohu, existuje riziko, že ji nedostanete zpět. Musíte zkontrolovat celý byt. A čím opatrnější, tím lépe. Už víte, na jaké body se při prohlídce bytu zaměřit.

Nejjistější bude všechny nalezené závady vyfotografovat, aby se vám při odchodu nepřipsaly. A fotografie lze vytisknout a připojit k aktu.

Zákon musí bezpodmínečně obsahovat stavy jednotlivých vodoměrů a elektroměrů v době přihlášení.

Rekonstrukce a plánované změny v bytě

Sepište si seznam změn, které plánujete v interiéru provést, stejně jako vybavení či nábytek, který se chystáte pořídit. Domluvte se na maximální částce a rozhodněte se, jak bude platba probíhat: pouze majitelem, svým nebo 50/50.

Podmínky neoddělitelných a oddělitelných vylepšení se doporučuje předem předepsat ve smlouvě nebo sepsat dodatečnou smlouvu později. Zároveň je vhodné ve smlouvě učinit výhradu vrácení věcí majiteli s přihlédnutím k přirozenému opotřebení.

Arthur Ustimov Zakladatel a generální ředitel služby správy pronájmu Arendatika

Ve smlouvě uveďte, kdo hradí poruchu domácích spotřebičů. Bohužel při prvotní kontrole si nemůžete být 100% jisti, že jsou zařízení v perfektním stavu a může být obtížné prokázat, že porucha byla způsobena běžným opotřebením, nikoli nesprávným provozem.

Pokud si všimnete, že zařízení dýchá v plamenech, oznamte to majiteli a společně proveďte kontrolu a poté upřesněte dohodu v dokumentu. V opačném případě, pokud k poruše skutečně dojde, budete možná potřebovat odborné znalosti profesionála, který prokáže, že jste se na poruše nepodíleli.

Bydlení v bytě

Nezapomeňte ve smlouvě uvést ty, kteří s vámi budou v bytě bydlet. Dejte nám také vědět, pokud máte nějaké domácí mazlíčky. O takových věcech byste neměli lhát: s velkou pravděpodobností budete přistiženi ve lži a následky budou velmi smutné.

Kdy se vyplatí nájem zrušit

Nejvíce alarmujícím signálem je odmítnutí předložení listů vlastnictví. Je velká šance, že byt není v pořádku.

Problematický může být i byt, jehož majitel se příliš bojí o svůj majetek. Takoví majitelé k vám mohou chodit příliš často, aby zkontrolovali bezpečnost svého majetku, což vám samozřejmě způsobí nepohodlí.

Arthur Ustimov Zakladatel a generální ředitel služby správy pronájmu Arendatika

Stojí za to věnovat pozornost chování majitele. Alarmující je přílišná nervozita, stejně jako nepřiměřený spěch s uzavřením smlouvy. Pokud jste požádáni, abyste co nejdříve podepsali dokumenty, neumožňují vám zkontrolovat provozuschopnost domácích spotřebičů a opravit závady, pak je to další zvonek.

Nespěchejte, smlouvu si promyšleně prostudujte, ptejte se a prodiskutujte problematické body. Zkontrolujte, co je potřeba. Je pro vás důležité, aby se v bytě žilo pohodlně a všechny obtíže byly minimalizovány. Majitel chce, aby jeho životní prostor zůstal v patřičném stavu, a také nechce být účastníkem pravidelných konfliktů. Hodnotíte se navzájem – to je v pořádku. A v tomto případě je správné vyhradit si dostatek času na proces papírování a prohlídky bytu.