Proč nemovitosti od 1. července zdraží a je urgentní koupit byt

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Nový zákon by měl chránit peníze vlastníků akcií. Nejvíce z toho ale vydělají banky.

Co se stane 1. července?

Dnem 1. července 2019 nabývají účinnosti novely zákona, které mění pravidla vztahu mezi společností a klientem na sdíleném stavebním trhu.

Developeři už nebudou moci přímo využívat peníze lidí, kteří si pořizují byty ve fázi výstavby domu. Tyto prostředky budou uloženy na vázaných účtech. Ty bude moci firma odstranit až po zprovoznění objektu.

Developeři si budou muset vzít bankovní úvěry – samozřejmě za úrok. Například Sberbank jim slibuje půjčit za 7-8 %, což je hodně.

A proč je tento zákon potřeba?

Jedná se o další fázi zlepšování legislativy ve snaze chránit peníze vlastníků akcií.

Do roku 2004 neexistoval jednotný regulační rámec pro sdílenou výstavbu, a tak bují různá podvodná schémata v podobě vícenásobného prodeje jednoho bytu více klientům, zmizení developera se všemi penězi a podobně.

Zákon 214-FZ výrazně zlepšil situaci na sdíleném stavebním trhu. Chrání kupujícího před dvojím prodejem objektů, upravuje vztah mezi klientem a developerem. Regulace ale nezajišťuje proti úpadku společnosti, což se stává ne tak zřídka. Nyní je v registru ministerstva výstavby 887 problémových staveb.

Nový zákon je navržen tak, aby ochránil držitele akcií právě před takovými případy. Pokud firma nesplní své závazky – nedokončí stavbu, zmešká termín – pak budou peníze z vázaného účtu vráceny klientovi.

Vypadá to jako dobrý zákon. Nebo je v tom nějaký háček?

Jsou zde některé nuance. Nový mechanismus ochrany držitelů akcií je dobrým zlepšením. Vylučuje situace, kdy lidé zůstanou bez peněz, bez bytu, ale s dlouhodobou hypotékou na neexistující bydlení.

Zároveň však bude výstavba budovy pro developera dražší, což se jistě projeví na ceně bytů. A to se bavíme o ceně nedokončeného bydlení.

Dříve to fungovalo takto: developer vzal peníze od akcionáře a dal mu slevu za použití těchto prostředků. Koupě bytu byla v tomto případě jakousi vysoce rizikovou investicí. Můžete si například koupit dům ve fázi výkopu za 1,5 milionu rublů a připravit ho v tržní hodnotě 2 miliony. Nyní má developer mnohem méně důvodů k takové štědrosti: stále musí platit bance úrok.

Ceny bytů v novostavbách tedy pravděpodobně porostou: firmy nebudou hospodařit se ztrátou. Existuje však také silný odstrašující prostředek – kupní síla Rusů. U zboží, které je příliš drahé, prostě nemusí být žádní obchodníci. Podle průzkumů jsou nyní kupující připraveni zaplatit 5 % z ceny bytu za bezpečnější transakce s vázanými účty.

Růst cen sdílených stavebních objektů může zdražit ostatní byty. Ale tempo růstu závisí na trhu. V roce 2018 se ceny bydlení na primárním trhu a bez zákonů o vázaných účtech zvýšily o 4,35%, na sekundárním trhu - o 1,58%.

Budou tedy byty zdražovat, nebo ne?

Nikdo o tom nemůže s jistotou říci. Předpoklady naznačují, že byty porostou. O tom ale mluví především samotní vývojáři. Je možné, že jen tlačí na lidi, aby si koupili byty, než začne platit zákon o vázaných účtech. Navíc hrozí, že ceny pro takto spěchající klienty již budou navýšeny.

Co se v tomto případě rozhodně nevyplatí dělat, je spěchat. Riskujete ve spěchu, že dáte peníze bezohlednému developerovi a stanete se jedním z posledních podvedených investorů do nemovitostí. Pečlivě si firmu zkontrolujte – Lifehacker psal, jak na to.

Pokud nemáte čas, nebojte se. I když ceny začnou růst, je lepší trochu přeplatit, než zůstat bez bytu a bez peněz.

Počkejte, co se stane s penězi, když bance bude odebrána licence?

S takovým rizikem počítají i zákony. Pokud banka o licenci přijde, Agentura pro pojištění vkladů peníze vrátí – maximálně však 10 milionů. Pojištění platí do pronajmutí bytu nebo do ukončení smlouvy s developerem.

Vázaný účet tedy vypadá jako vklad?

Pouze částečně a banky jsou na tom v tomto ohledu velmi dobře. Díky novému zákonu budou půjčovat developerům a získávat od nich úroky. Zatímco budou dům stavět, banka si bude moci „stočit“peníze z vázaných účtů a mít z nich příjem. Po předání bytů developerovi převede přesně takovou částku, jakou vložíte, bez úroků. V případě úpadku developera dostanete peníze i bez úroků. Je jasné, kdo zde nakonec vyhraje.

Takže, jaký je výsledek?

Závěr je jednoduchý:

1. Od 1. července 2019 bude nákup rozestavěné nemovitosti bezpečnější, ale možná i dražší.
2. Peníze, které za byt zaplatíte, zůstanou v bance až do uvedení domu do provozu. Pokud developer povinnosti poruší, budou vám vráceny.
3. V případě problémů s bankou vám budou peníze také vráceny, ale ne více než 10 milionů rublů.
4. V žádném případě není třeba spěchat s nákupem bytu - vezměte v úvahu všechny nuance. Ale pokud jste si vybrali vývojáře a už máte naplánovánu dohodu, můžete ušetřit nějaké peníze.