Jak koupit byt a nelitovat: rady odborníků

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Spolu s odborníkem na nemovitosti jsme zjišťovali, co při koupi zvážit, proč to brát a jak se zachovat, pokud jsou mezi vlastníky nezletilí.

Na co si dát pozor při výběru domu

Infrastruktura okresu

Areál by měl být soběstačný, aby většina objektů, které budete pravidelně navštěvovat, byla pokud ne v docházkové vzdálenosti, tak alespoň jednu nebo dvě zastávky od vašeho domova. Minimální sada je supermarket (a nejlépe několik najednou, abyste nestáli ve frontách), lékárna a poliklinika. Pokud už rodina děti má nebo se očekává, že bude mít, měla by být v blízkosti také škola a školka. Hledejte dále podle svých potřeb. Někdo potřebuje fitness klub kousek od domova, někdo potřebuje joggingový park nebo vybavený prostor, kde můžete chodit a cvičit svého psa.

Při zkoumání bytu vám radím postupovat od obecného ke konkrétnímu. Nejprve se podíváme na oblast (obecně), poté na dům a jeho okolí a teprve poté na byt (soukromý). Zjistěte, co je v okolí, zda je v okolí potřebná infrastruktura a zeleň. Ujistěte se, že v okolí nejsou žádná nebezpečná odvětví.

Infrastruktura kolem sekundárního bydlení je často lepší než v nových oblastech. Pokud kupujete dům v novostavbě, ověřte si, jak se bude oblast vyvíjet. Je dobré, pokud se developer postaral o pohodlí kupujících a zajistil v projektu nejen obchody v prvních patrech domů, ale i školu se školkou v docházkové vzdálenosti.

Avito shromáždilo více o prodeji bytů z celého Ruska - existují jak novostavby, tak sekundární bydlení od majitelů. Pomocí filtrů můžete rychle najít pohodlnou možnost: vyberte oblast města, oblast bytu a počet pokojů, typ domu a požadované patro - ve vyhledávání se objeví pouze vhodné nabídky Výsledek.

Hledejte reklamy označené „Online Display“: to znamená, že prodejce nebo vlastník je připraven vás vzít na prohlídku bytu pomocí odkazu na video pomocí kanálu, který vám vyhovuje – například Skype nebo WhatsApp. Kromě toho můžete požádat vlastníka nemovitosti, aby prokázal stav vchodu, výtahu a přilehlého území.

Dopravní dostupnost

Když se musíte dostat domů se třemi přestupy, neguje to veškerou radost z ušetřených peněz a vydařené dispozice bytu. Lokality izolované od hlavních dopravních tepen nemusí být tak atraktivní, jak prodejce sliboval. Relativně řečeno, pokud do oblasti vede jen jedna silnice, připravte se na pravidelné dopravní zácpy. Ráno a večer to bude úplně narvané auty.

Zkuste dojíždět ze svého budoucího domova do práce a zpět ve špičce a zjistěte, zda veřejná doprava jezdí pravidelně. To se vyplatí, i když cestujete převážně soukromým autem. Někdy je jednodušší ušetřit čas a dostat se domů autobusem, než uvíznout v zácpě. Mějte ale na paměti, že ve velkých městech je šance dostat se do dopravní zácpy v povrchové hromadné dopravě velmi vysoká. V tomto případě se zaměřte na to, jak rychle a pohodlně se tam dostanete metrem nebo vlakem.

Nakonec se na oblast podívejte očima trvale bydlícího, nikoli hosta. Je snadné dojít z nejbližší autobusové zastávky a stanice metra k vám domů pěšky, nebo se musíte brodit pustinou, kde nejsou žádné lucerny? Je tam organizované parkování nebo je dvůr plný aut? To vše jsou maličkosti, které však ovlivňují komfort bydlení, takže někdy je lepší nešetřit a vybrat si možnost, byť dražší, ale ve výhodné oblasti.

Stav domu

Neomezujte se jen na prohlídku bytu a důkladně si prostudujte vchod, dům a okolí.

Alena Kvach

Prozkoumejte dům zvenčí, určete, kde se byt nachází, a zkontrolujte, zda nejsou poškozeny stěny. Podívejte se, kam směřují okna, jestli jsou poblíž stravovací zařízení a nonstop provozovny, které ruší klid.

Pozor na stav příjezdových cest a chodníků – pokud i v teplém období budete muset manévrovat mezi výmoly, v zimě se cesta změní v překážkovou dráhu. Podívejte se, jak je upraven dvůr: jsou tam lavičky a místo pro sport, hřiště.

Alena Kvach

Nebude zbytečné komunikovat s bezprostředními sousedy z okolních bytů a zjistit, jaký je kontingent obyvatel domu. Věnujte pozornost stavu výtahových skupin a výtahů. Pokud má dům skluz na odpadky, měli byste se u sousedů informovat, zda tam není hmyz a hlodavci, a také zjistit, jak fungují veřejné služby a HOA nebo správcovská společnost.

Stav bytu

Nenechte se zmást čerstvými opravami – může se za tím skrývat vadná elektroinstalace, netěsné potrubí nebo nelegální přestavba. Kontrolujte byt během denního světla: můžete tak ocenit přirozené světlo a zaznamenat drobné závady, jako jsou stopy netěsností. Mimochodem, je lepší zvolit možnosti s okny na jihozápad nebo jihovýchod, pokud chcete, aby místnosti byly během dne světlé.

Alena Kvach

Uvnitř bytu věnujte pozornost možným únikům a přestavbám, které porušují konstrukční prvky místnosti. Zkontrolujte průtok studené a teplé vody – v některých domácnostech je to nenapravitelný problém. Doporučuji několik měsíců prohlížet účtenky za účty za energie a generální opravy. Některá sdružení vlastníků domů zahrnují možnosti, jako je video dohled nebo zabezpečení a úklid v inženýrských sítích. To má za následek značné množství měsíčních splátek.

Pokud kontrolujete byt v chladném období, dotkněte se baterií a přejeďte rukou po zdech, které lemují ulici - neměly by být studené. V kuchyni a koupelně je třeba zkontrolovat ventilaci. Připevněte kus papíru k ventilaci - pokud je přitahován k ventilaci, pak je vše v pořádku.

Prozkoumejte okna a balkon. Pozor, kolem okenních otvorů nejsou žádné šmouhy a stopy po plísni a ze prasklin neprofukuje. Zkontrolujte, zda je snadné rámy zcela otevřít a přepnout do režimu ventilace. Pokud okna směřují do hlučné ulice, ujistěte se, že umí dobře přehlušit zvuky zvenčí.

Podívejte se na stav podlahy, stěn a stropu. Pokud jsou na stropě podivné skvrny a šmouhy, jedná se s největší pravděpodobností o následky povodně. Se sousedy se shora ještě domluvíte, ale když je byt v posledním patře a na vině je zatékající střecha, bude náprava složitější. Projděte místnosti a zkontrolujte, zda podlaha pod nohama nevrzá a nepropadává se. Prozkoumejte rohy – pokud na tapetě vidíte šedé skvrny, jedná se o plíseň. Budeme to muset vyndat a znovu opravit.

Co zkontrolovat před nákupem

Výpis z USRN

Bez zohlednění informací z Jednotného státního registru nemovitostí riskujete ztrátu peněz, pokud je například bydlení prodáno bez upozornění jednoho z vlastníků. Výpis vám pomůže zjistit, kolik majitelů byt ve skutečnosti má a jaké jsou jeho vlastnosti: můžete tak zjistit přesnou stopáž a porovnat pokoj s technickým plánem – nikdy nevíte, najednou majitelé zařídili nekoordinovanou přestavbu.

Alena Kvach

Je důležité pochopit, co je to nekonzistentní přestavba. Pokud to bylo provedeno na úkor vnitřních příček v bytě a nosné stěny nejsou ovlivněny, musíte si objednat nový technický pas od Úřadu technické inventury (BTI), který potvrdí integritu konstrukční prvky. Když dům s plynovým sporákem spojí kuchyň s pokojem, lze dispoziční řešení legitimizovat pouze navrácením původního izolovaného vzhledu kuchyni - například restaurováním dveří a stěn.

Pokud byly v bytě přeneseny mokré zóny, nelze takové změny legalizovat. Do budoucna to hrozí tím, že při prodeji domu na hypotéku odhadce nezávislé znalecké společnosti odmítne objekt zkolaudovat. Budeme muset počkat na lidi, kteří jsou připraveni koupit byt s přestavbou za hotové. Z tohoto důvodu klesá tržní hodnota nemovitosti a zužuje se okruh kupujících - 80 % realitních obchodů je realizováno za účasti hypoték.

Výpis také ukáže, zda má bydlení nějaká věcná břemena. Nemovitost lze například zabavit kvůli dluhům nebo dát do zástavy bance. Koupit takový byt nebude fungovat.

Avito chrání zájmy prodávajících a kupujících a zajišťuje, aby transakce byly spravedlivé a transparentní. Před koupí si můžete nemovitost zkontrolovat zde: zpráva z USRN a ujistit se, že je s bytem vše v pořádku. Protokol vám pomůže zjistit katastrální hodnotu objektu, na základě které se vypočítává daň z nabytí nemovitosti, zobrazí počet vlastníků a historii jejich změn a také přítomnost věcných břemen - např. hypotéku, zatčení nebo nájemní smlouvu. To vše pomůže snížit rizika při nákupu. Pro kupujícího stojí zpráva 299 rublů.

Pro prodejce bude vystavení výpisu zdarma, veškeré náklady hradí Avito. Osobní údaje ve zprávě nejsou zveřejněny: chybí číslo bytu ani jména vlastníků. Takový extrakt pomůže rychle a výhodně prodat dům - pokud kupující vidí, že je s objektem vše čisté, je pravděpodobnější, že bude souhlasit s obchodem.

Doklady totožnosti majitele

Jde o pojistku proti střetům s podvodníky: pokud koupíte byt od člověka, který se za jeho majitele vydává, budete to muset řešit se skutečným majitelem nemovitosti. Ministerstvo vnitra má jeden, u kterého si můžete ověřit, zda je pas platný. Ujistěte se, že jeho série a číslo, jakož i příjmení, jméno a patronymie majitele odpovídají těm, které jsou uvedeny v dokumentech pro byt. Pokud majitel po koupi domu změnil svůj pas, podívejte se na jeho předposlední stránku - obsahuje informace o dříve vydaných pasech.

Ověřte si to s rodinným stavem majitele. Pokud koupil byt v době, kdy byl ženatý, pak se byt považuje za společné jmění. Prodej bytu bez svolení manžela nepůjde, požádejte proto o notářsky ověřený souhlas s prodejem. Pokud je vlastník rozvedený, pak přijde vhod i soudní rozhodnutí o rozdělení společného jmění.

Alena Kvach

Zde je třeba dávat pozor nejen na to, kdy byl byt koupen, ale také jaká byla forma platby. Pokud byl dům zakoupen týden před svatbou na hypotéku nebo splátkový kalendář a v manželství manželé platili společně, je pro takový byt nutný souhlas manžela nebo manželky, protože část prostředků na splacení dluh byl použit ze souhrnného rozpočtu. Promlčecí doba po rozvodu je tříletá, po této době není potřeba souhlasu.

Výjimkou jsou situace, kdy současný vlastník dostal byt darem nebo jej zdědil v době, kdy byl ženatý. Takový majetek patří pouze jemu.

U nezletilých vlastníků se vyplatí zkontrolovat rodný list nebo pas a porovnat údaje s údaji v dokladech o bydlení.

Alena Kvach

Pokud jsou v bytě registrovány nezletilé děti, mohou být před transakcí propuštěny na jakékoli jiné místo. Zároveň je nutné uvést náhradní adresu, dítě nemůže být propuštěno „nikam“. Pokud mají rodiče různé registrační adresy, je k propuštění dítěte nutný souhlas druhého rodiče.

Pokud jsou vlastníky podílu na nemovitosti nebo věci v plném rozsahu nezletilé děti, je třeba povolení opatrovnických orgánů. Postarají se o to, aby nové bydlení nezhoršovalo životní podmínky dítěte a mělo odpovídající technické a jiné vlastnosti, jako je plocha bytu, rozloha jeho umístění a přístup ke vzdělávacím institucím.

Listiny vlastnictví

Jsou také legální. Pokud například majitel domu zprivatizoval dům, bude takovým dokumentem smlouva o převodu bytu do vlastnictví. Při koupi objektu je vlastnictví potvrzeno kupní smlouvou uzavřenou s předchozím vlastníkem. K ní musí být připojen akt o převzetí a převodu nemovitosti a potvrzení od bývalého vlastníka o přijetí peněz.

Pokud vlastník bytu koupil byt v době, kdy se dům teprve stavěl, bude vlastnickým listem smlouva o společné účasti na výstavbě s aktem převzetí a převodu hotového bydlení.

V případech, kdy je vlastnictví potvrzeno darovací smlouvou nebo potvrzením o dědictví, je lepší se před koupí poradit s právníkem. Mohou se například objevit nevyúčtování dědicové, kteří se domáhají podílu na bytě, podvodné schéma se může maskovat jako darovací smlouva.

Dotazy na registrované v bytě

Budete potřebovat potvrzení o registraci ve formuláři č. 9 - ukazuje, kdo je právě v místnosti přihlášen. Můžete také vystavit archivní potvrzení, abyste zjistili, kdo byl v bytě přihlášen dříve, a zkontrolujte, zda mezi těmito osobami nejsou dočasně propuštění lidé. Pokud nějaké existují, je lepší kontaktovat právníka.

Potřebujete také potvrzení o odhlášení na formuláři č. 12. Jsou zde uvedeny osoby, které byly z toho či onoho důvodu propuštěny z bytu: jsou například ve zdravotnickém zařízení, odpykávají si trest ve vězení nebo odešli chybějící. Pokud každý sloupec obsahuje „ne“, je vše v pořádku, v opačném případě se informujte u majitele, co se s těmito lidmi nyní děje.

Alena Kvach

Pokud by se po obdržení potvrzení ve formuláři č. 12 ukázalo, že v bytě je přihlášena osoba, která je aktuálně ve vězení, doporučoval bych se tímto objektem nezabývat. Po odpykání trestu má občan právo přihlásit se ke svému bývalému bydlišti.

Osvědčení o právní způsobilosti

Pokud byl prodávající omezen soudem v jeho právní způsobilosti nebo nepochopil smysl svého jednání, může být transakce prohlášena za neplatnou.

Alena Kvach

Pokud se ukáže, že osoba přihlášená v bytě je neschopná, je třeba mít na paměti, že tato kategorie osob prochází soudním řízením. Při vyšetření musí být občance uznána jeho nezpůsobilost. Kromě toho je také ustanoven opatrovník, který zastupuje zájmy svěřence a zajišťuje, aby přesídlení probíhalo v souladu se zákonem.

Pro jistotu si od majitele bytu vyžádejte potvrzení od psychiatra a narkologa – to je důkaz, že je střízlivý a není registrován. Můžete pozvat specialistu, aby provedl průzkum přímo na transakci.

Plná moc

Poměrně riskantní je kupovat byt nikoli od majitele, ale od jeho zástupce oprávněného s nemovitostí nakládat. Pokud ale nejsou jiné možnosti, ujistěte se, že je vše v pořádku s plnou mocí. Musí být notářsky ověřeno a pochybnosti o pravosti dokumentu můžete odstranit pomocí Spolkové notářské komory. Porovnejte údaje o příkazci a zástupci s údaji uvedenými v jejich pasech. Pokud zmocnitel nemůže přijít k obchodu a ukázat pas, požádejte o zaslání notářsky ověřené kopie. Určitě si dejte pozor na dobu platnosti plné moci a zjistěte si, jaké má zástupce oprávnění – možná není oprávněn uzavírat obchody za zmocnitele.