9 tipů, které vám pomohou prodat váš byt za vyšší cenu

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Díky zvýhodněným hypotékám, nízkým sazbám z vkladů a nestabilním směnným kurzům i v době pandemie rostou prodeje nemovitostí. Prodejci se cítí jistější a kupující mají více příležitostí k nákupu skutečně pohodlných možností. Společně se službou vám prozradíme, jak prezentovat byt v tom nejpříznivějším světle a prodat jej za cenu, které nebudete litovat.

1. Zhodnoťte situaci na trhu

Analytické portály a velká média často publikují materiály o realitním trhu. Například podle služby Avito Real Estate se v roce 2020 zvýšila poptávka po bytech o 23%, po sekundárním bydlení - o 35%. Ceny se rovněž zvýšily: meziročně o 19 %, resp. 8 %.

Po analýze takových studií a prognóz specialistů jasně pochopíte, co se děje s cenami, nabídkou a poptávkou. A podle toho se budete moci informovaně rozhodnout: prodat byt hned nebo počkat na lepší okamžik.

2. Stanovte objektivní náklady na bydlení

Prozkoumejte další nabídky

Podívejte se na realitní stránky na konkurenční byty ve vašem okolí s podobnou dispozicí, rozlohou, stavem. Analyzujte, které objekty jsou odstraněny z publikování několik minut poté, co se objeví na portálu, a které visí měsíce a prakticky nezískávají zobrazení.

Zamyslete se nad tím, jak se váš byt může příznivě srovnávat s podobnými nabídkami. Například blízkost metra, dobrá oprava, čistý vchod, klidní sousedé, krásný výhled do parku a dostatek parkovacích míst ve dvoře ospravedlní relativně vysokou cenu.

Najděte nepopiratelné výhody vašeho domova

Zamyslete se nad výhodami samotného bytu. Pokud jste například nedávno vyměnili elektroinstalaci nebo potrubí, instalovali další zásuvky, systém chytré domácnosti nebo bezpečnostní čidla, instalovali vestavěné skříně nebo opravovali balkon, klidně zdražte. Noví majitelé toto vše nebudou muset dělat, což znamená, že nebudou muset nést dodatečné náklady po koupi.

Hledejte odborný úsudek

Pokud si nejste jisti, zda dokážete určit cenu, která je pro vás férová a pohodlná, obraťte se na odborníka. Zavolejte odhadce: prostuduje předmět s otevřenou myslí, určí všechny výhody a nevýhody, pojmenuje konkrétní postavu a podrobně řekne, čím se řídil při určování nákladů.

Pomůže objektivní posouzení bytu. Toto je největší * databáze realitních inzerátů v Rusku: každý druhý byt v zemi se prodává prostřednictvím služby **. Díky filtrům snadno najdete nemovitosti podobné té vaší a můžete nastavit férovou cenu.

Aby se byt prodal rychleji, zvedněte inzerát ve vyhledávání. Je to levné, ale počet zobrazení se okamžitě zvýší. Vysoká návštěvnost služby vám pomůže přilákat potenciální kupce a uzavřít nejziskovější obchod.

Mimochodem, budoucího majitele svého domova můžete najít sami. Na Avito Real Estate se objevila sekce "", kde uživatelé uvádějí svá přání ohledně bydlení.

* Podle výzkumu provedeného společností LLC „Foreitor“pro LLC „KEH eKommerts“v červenci 2020.

** Podle studie provedené společností Aquarelle Research LLC pro KEKH eKommerts LLC v září 2020.

3. Odstraňte zjevné problémy

Zatopený strop, díra v podlaze a dokonce i protékající kohoutek – to vše zhoršuje dojem z bytu při prohlížení. Potenciální kupující mohou požádat o slevu a mají pravdu.

Před prodejem by se neměly provádět velké opravy: noví nájemníci s největší pravděpodobností očekávají, že vše předělají podle svého vkusu a podle svých potřeb. Ale má smysl dát byt do pořádku. Můžete například vyměnit záchodovou mísu a koupelnu - i když za levné, ale nové, bez prasklin, třísek a stop rzi.

Při odhadu opravy byste se měli zaměřit na 5–10 % nákladů na byt a čím dražší objekt je zpočátku, tím nižší procento by mělo být. Pokud potenciální náklady na opravy překročí výslednou částku, bude výhodnější poskytnout kupujícím slevu.

Pokud prodáváte byt v moskevském Chruščovu, který je zařazen do první etapy programu renovace, rozhodně v něm není potřeba provádět opravy. Takové nemovitosti se kupují proto, aby následně získaly metry čtvereční v novostavbách.

Všechny předměty mají své vlastní charakteristiky a odlišnou likviditu. Nemáte-li žádné zkušenosti s prováděním transakcí či prací s nemovitostmi a nevíte, co je potřeba s bytem udělat, abyste jej rychle a výhodně prodali, pak se obraťte na profesionála, který vám pomůže vyhnout se mnoha častým chybám. Stává se, že člověk investuje více než 100 tisíc rublů do kosmetických oprav a poté se snaží zvýšit cenu o stejnou částku. Tento přístup ale funguje jen zřídka.

Pokud má byt typickou dispozici a příliš se neliší od ostatních nabídek ve stejné oblasti, pak může při prodeji hrát roli čistota, pořádek a nábytek, který je v ceně. Vynakládat značné finanční částky na opravy však většinou nedává smysl.

4. Zlepšit vnímání bytu

Potenciální kupec si vždy chce „vyzkoušet“nový byt: duševně uspořádat nábytek a spotřebiče, nakreslit si obrázek, jak zde bude snídat, odpočívat a setkávat se s hosty. Přirozeně do toho zasahují věci jiných lidí.

Proto je lepší, když v bytě před prohlížením zůstane minimum nábytku a dekorů. Pro kupující tak bude snazší přemýšlet nad účelem každého pokoje, představit si možnou přestavbu a budoucí interiér.

Světlo také pomůže zlepšit vnímání. Našroubujte výkonnější žárovky a před sledováním rozsviťte všechna světla – to vytvoří pocit oslavy. Samozřejmě, čím více světla, tím jasnější jsou vady viditelné. Špatně osvětlené místnosti ale vždy vypadají trochu rušivě.

A samozřejmě neuškodí generální úklid – i když v bytě, který plánujete prodat, stále bydlíte. Nejjednodušší způsob, jak dát svůj domov do pořádku, je zavolat úklidovou službu. Specialisté umyjí okna a lustry, odstraní nečistoty na soklových lištách a obkladech, osvěží podlahy a fasády nábytku. Jedním slovem dodají bytu jiskru, bude vypadat novější a tím pádem i dražší. Skvělé bude, když si objednáte i chemické čištění nábytku a koberců, pověsíte světelné závěsy.

5. Pořizujte kvalitní fotografie

Pozvat fotografa a nafotit profesionálně interiér je samozřejmě ideální, ale focení chce peníze a čas. Pokud se vám nechce platit a čekat, můžete si pozvat přátele s dobrým fotoaparátem a následně snímky upravit v editoru.

Hlavní je to nepřehánět. Skutečná situace v bytě musí odpovídat fotografii. Proto je docela přijatelné odstranit pár škrábanců na podlaze nebo "nalepit" tapetu, ale je přinejmenším nečestné odstranit všechny praskliny na stěnách a šmouhy na stropě.

Může se ukázat, že potenciálním kupcům vaše fotografie nestačí, ale v nejbližší době si nemovitost nemohou přijít prohlédnout. Při umísťování předmětu na Avito Real Estate označte, že jste připraveni na online zobrazení, a vaše reklama bude mít odpovídající pole. Když vás kupující kontaktuje, můžete se domluvit na ukázce bytu prostřednictvím odkazu na video ve vhodnou dobu pro oba. To pomůže kupujícímu učinit rychlejší rozhodnutí o koupi domu.

6. Napište podrobný a upřímný inzerát

Představte si, že prodáte svůj dům přátelům nebo rodině. Popište, jaké opravy jste provedli a co plánujete nechat v bytě: možná kvalitní nábytek nebo značkové domácí spotřebiče.

Odstraňte razítka – výrazy, které se nacházejí téměř v každé reklamě na webu. V parametrech reklamy uveďte co nejvíce informací a zkraťte text popisu na 10–15 řádků. Usnadníte tak hledání možností na webu a zlepšíte první dojem kupujícího z vašeho bytu.

Nezapomeňte říct o infrastruktuře oblasti, protože lidé kupují nejen metry čtvereční, ale místo, kam vezmou své dítě do školy nebo školky, navštíví fitness klub a projdou se v parku. Zkontrolujte, zda dům prošel generální opravou. Zkontrolujte, zda jste připraveni prodat na hypotéku.

V inzerátu byste neměli psát o hlučných sousedech. Pokud se ale opravdu vyskytnou vážné problémy, je lepší je nahlásit před uzavřením obchodu, nabídnout řešení a slevu za takové nepříjemnosti.

Anastasia Mazanko realitní makléř.

Inzerát musí být napsán poctivě, ale je lepší podat informace stručně, aby měl potenciální kupující stále dotazy. Pak se určitě ozve, a když už je s tím člověkem kontakt, šance ho o tento byt zaujmout je mnohem větší. Na základě dotazů kupujícího pochopíte, co je pro něj důležité, a dokážete nemovitost prezentovat v příznivém světle. Pokud je pro člověka důležitá velká lodžie a popisujete prostornou kuchyň a koupelnu, pak svého cíle nedosáhnete.

Někdy informace z reklamy pracují proti vám. Například pro někoho je stadion a škola přímo pod okny naprostým plusem, pro někoho zase zdrojem hluku, což znamená velké mínus. Během prohlídky bude kupující schopen posoudit skutečný stav a učinit informované rozhodnutí.

7. Nabídněte další bonusy

Zamyslete se nad tím, co ještě můžete kupujícímu nabídnout, aby se mu v novém bytě žilo pohodlněji. Můžete mít například garáž ve dvoře nebo parkovací stání, což znamená, že nový majitel okamžitě vyřeší otázku parkování. Nebo vedle tohoto bytu máte další na prodej či pronájem: kupující tam nastěhuje starší příbuzné a bude pro něj snazší se o ně starat.

Možná máte nákladní vozidlo a jste připraveni pomoci novým majitelům se stěhováním. Nebo poskytnout místo pro uložení jejich věcí a letní chatu v útulné chatové vesničce k pronájmu po dobu rekonstrukce. Konečně můžete mít známý tým řemeslníků, kteří provedou úpravu se slevou.

Navíc se můžete poradit s právníkem a nabídnout splátkový kalendář za relativně malou částku. Někdy lidem nestačí 20-30 % nákladů na vysněný byt, ale nechtějí se zapojovat do půjček. Splátkový plán pomůže oběma stranám uzavřít výhodný obchod.

8. Připravte si všechny dokumenty

Před prodejem bytu je vhodné sepsat každého, kdo je z něj přihlášen, uzavřít dluhy za společný byt a legalizovat přestavby, pokud jste je provedli.

Přímo pro transakci je potřeba následující balíček dokumentů:

• Platné pasy majitele domu. Pokud je mezi vlastníky nezletilý, budete potřebovat jeho pas nebo rodný list a také pas rodiče nebo opatrovníka.
• Souhlas opatrovnictví a opatrovnických orgánů, pokud jsou v rodině nezletilí. Doklad bude vydán, pokud se po transakci nezhorší životní podmínky dětí.
• Oddací nebo rozvodový list, pokud jsou v dokladu o vlastnictví bytu a v cestovním pasu uvedena různá příjmení.
• Notářsky ověřený souhlas manžela nebo manželky, je-li byt koupený v manželství zapsán na jméno jednoho z manželů.
• Notářsky ověřená plná moc, pokud zájmy některého z vlastníků zastupuje správce.
• Smlouva o koupi a prodeji bytu, která bude ověřena notářem.

Aby kupující méně pochybovali o čistotě a transparentnosti transakce, můžete také připravit další dokumenty:

• Kupní smlouva, dědictví nebo privatizační list - tyto dokumenty zakládají vaše vlastnictví bytu.
• Výpis z registru USRN (poskytován od roku 2016) nebo osvědčení o vlastnictví bydlení (vydáno do roku 2016, nyní platné).
• Technický pas bytu, který pomůže zajistit, aby v něm nedocházelo k nelegálním přestavbám.
• Osvědčení registrovaných osob (formulář č. 9), kterému se někdy říká osvědčení o složení rodiny.
• Akty odsouhlasení měřidel nebo jiných dokumentů o absenci dluhu za veřejné služby.
• Potvrzení z drogově závislých a neuropsychiatrických ambulancí, že nejste registrováni a máte právo uzavírat obchody s nemovitostmi.
• Osvědčení o odstranění věcného břemene - pro byty koupené na hypotéku.
• Osvědčení o odstranění předběžných opatření - pokud byl byt zastaven nebo o něm byly spory, ale všechny záležitosti byly úspěšně vyřešeny u soudu.

Přidejte výpis z USRN přímo do inzerátu na portálu. S ní budou mít kupující jistotu, že je s vaším bytem vše v pořádku: není zatčen ani zakázán, není na hypotéku ani v dlouhodobém pronájmu. Výpis bude obsahovat anonymizované údaje o vlastníkech a také katastrální hodnotu. Služba je pro prodejce zdarma.

Pokud má kupující po uzavření kupní smlouvy problémy s bytem, může uzavření obchodu napadnout u soudu. Někdy se prokáže, že prodávající neposkytl o předmětu všechny údaje, a pokud by se na nedostatky přišlo dříve, k prodeji a koupi nedošlo. Proto se vyplatí upozornit kupujícího na skutečně důležité body a v případě pochybností v jakékoli fázi transakce se poradit s právníkem nebo zkušeným realitním makléřem.

9. Zvažte argumenty pro vyjednávání

Někdy se kupující snaží snížit cenu o 20–30 % již při prohlížení. Uvědomují si, že prodejce s největší pravděpodobností nechal prostor pro vyjednávání, a snaží se zjistit hranice.

Nesouhlaste s okamžitým snížením ceny. Naopak zdůvodněte svou postavu, ukažte další možnosti ve svém okolí: ne tak výnosné, v nejhorším stavu, dále od metra, škol nebo školek. Vysvětlete, že nikam nespěcháte, takže budete čekat na kupce, který je ochoten zaplatit přiměřenou cenu.

Ve skutečnosti je vyjednávání dobré: potvrzuje, že daný člověk má o obchod zájem. Buďte připraveni připustit, ale ujasněte si minimální cenu, kterou budete s obchodem souhlasit. Vaším cílem totiž není jen rychle prodat svůj byt, ale také získat maximální užitek.

Buďte přitom objektivní. Pokud v domě zatéká střecha a prodáváte byt v posledním patře, vyplatí se trochu snížit cenu. Můžete také přemýšlet o revizi, pokud je z inzerátů na prodej bytů zřejmé, že trh šel dolů.

Když ale kupující požádají o velkou slevu jen proto, že našli levnější variantu, nemusíte cenu svého bytu snižovat. Pokud by pro ně byl opravdu zajímavý a výnosný jiný objekt, dlouho by s vámi nesmlouvali.

Anastasia Mazanko realitní makléř.

Kupující si najde téměř jakýkoli důvod ke smlouvání: například v bytě nejsou osazena kovovo-plastová okna, plovoucí podlaha se rozchází, dlažba není položena, byt je v prvním nebo posledním patře. Praxe ale ukazuje, že pokud si majitel pevně stojí za svým a chce nemovitost prodat alespoň za určitou cenu, pak se kupující bude muset vzdát – nebo hledat jiné možnosti. Proto je lepší okamžitě zahrnout do ceny "manévrovací prostor" a počítat s odstraněním objektivně závažných nedostatků.