Jak koupit byt, který je již na hypotéku

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Naposledy změněno: 2023-12-17 03:50

Je bezpečnější pořídit si takové bydlení se souhlasem banky as její spoluúčastí.

Je možné koupit byt, který je již na hypotéku

Hypoteční bydlení je zastaveno bankou - záznam o tom je v Jednotném státním registru nemovitostí. Majitel nemůže provádět transakce s takovým bytem bez povolení zástavního věřitele: Rosreestr jednoduše nezaregistruje převod vlastnictví. To ale neznamená, že nelze prodat nebo koupit zastavenou nemovitost. Jen samotný postup bude trochu složitější a delší.

Proč prodávat byt, který má hypotéku

Pokud se byt dostal přes soud do banky, protože majitel dluží úvěr, tak ho peněžní ústav prodává ve veřejné dražbě. Když se majitel sám rozhodne prodat zastavenou nemovitost, může to být potenciálním kupcům podezřelé. Hypotéka má pověst otroctví, jejíž okovy lze shodit až poslední splátkou. Pokud člověk prodává byt, je podle některých něco v nepořádku buď s ním, nebo s bytem.

Ve skutečnosti může existovat milion důvodů. Majitel se kvůli přírůstku do rodiny rozhodl přestěhovat za prací do jiného města nebo do většího bytu. Manželé se rozvádějí, chtějí splatit dluh a dělit se o peníze na hypoteční byt. Dlužník změnil finanční poměry, nemůže se s půjčkou vyrovnat a chce ji vrátit dříve, než bude situace nenapravitelná.

Důvodem může být samozřejmě něco nepříjemného: střechou zatéká, u vchodu je drogové doupě a správcovská společnost vybírá tolik peněz, jako kdyby v zimě posypala chodníky krystaly Swarovski. Proti takovým rizikům ale nejste pojištěni ani při koupi bytu bez hypotéky – stačí si vše ověřit.

Nyní se v Rusku téměř polovina transakcí s nemovitostmi odehrává s přitažlivostí hypoték. Na trhu tedy přibudou byty zatížené hypotékou.

Je výhodné koupit byt, který je již v hypotéce

Když banka prodá byt dlužníka ve veřejné dražbě, lze očekávat výraznou slevu. Pro finanční instituci jde o vedlejší aktivum, takže se ho snaží zbavit prostým vrácením svého.

Při prodeji domu majitelem nelze očekávat neobvykle příznivou cenu. Trochu se ale může shodit – pro zbytečné potíže a motivaci ke koupi bytu s věcným břemenem.

Jak koupit byt na hypotéku

V závislosti na podmínkách můžete byt koupit různými způsoby.

Se splacením hypotéky v době transakce

Podmínky: transakce se provádí se souhlasem banky, ve které současný vlastník hypotéku vydal; kupující koupí předmět za hotové.

Nejbezpečnější schéma. Chrání všechny strany transakce: kupujícího, prodávajícího i banku. Podívejme se na příklad.

Byt za 3 miliony rublů je na prodej. Banka souhlasí s transakcí a určuje výši zbývajícího dluhu - 500 tisíc rublů. Pro výpočty se používají dvě buňky. Před podpisem kupní smlouvy jsou v nich uloženy peníze kupujícího: 500 tisíc v jednom a 2,5 milionu v druhém.

Dokumenty pro cely předepisují, kdo a kdy si může vyzvednout účty. Pokud je podepsána kupní a prodejní smlouva a převod vlastnictví je registrován v Rosreestr, banka si bude moci vzít svých 500 tisíc z jedné buňky, prodávající - 2,5 milionu z druhé a kupující - hypotéku na odstranění věcné břemeno. Pokud se obchod nezdaří, kupující vrátí své prostředky a na zbytku se nic nezmění.

Někdy lze prostředky na půjčku uložit nikoli prostřednictvím buňky, ale přímo do banky, ale finanční instituce je v každém případě aktivně zapojena do procesu.

S postoupením dluhu

Podmínky: transakce se provádí se souhlasem banky, kupující kupuje bydlení na hypotéku od stejné banky.

Kupující podává žádost o hypotéku bance, jako by kupoval jakýkoli byt. Schvalovací proces bude podobný a bude trvat přibližně stejně dlouho. Vzhledem k tomu, že se při koupi stane dlužníkem, finanční instituce prověří jeho solventnost a rozhodne, zda je připraven ho vidět jako klienta.

Zde se kromě kupní smlouvy uzavírá smlouva o postoupení práv pohledávek ke starému úvěru nebo nová úvěrová smlouva mezi bankou a kupujícím. Věcné břemeno v Rosreestr je odstraněno a je uloženo nové se zápisem práv dalšího vlastníka.

Tatiana Trofimenko Vedoucí právník Evropské právní služby

Toto schéma je také docela bezpečné.

Při předčasném splacení hypotéky na náklady kupujícího

Podmínky: banka nesouhlasí s prodejem bytu, kupující koupí byt za hotové. Nebo si kupující vezme úvěr od jiné banky.

V tomto případě splácí úvěr kupující. V souladu s tím by měl mít po ruce částku rovnající se zbytku dluhu. Strany uzavřou předběžnou dohodu o prodeji a koupi bytu, podle které prodávající obdrží peníze na uzavření hypotéky. Poté je z bytu odstraněno věcné břemeno a následně je bydlení prodáno jako nemovitost bez zajištění.

Tato možnost je pro kupujícího riskantnější, protože peníze jsou převedeny na základě smlouvy, která nepodléhá registraci u Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Vedoucí právník Evropské právní služby

Teoreticky může prodávající odmítnout registraci kupní a prodejní smlouvy u Rosreestr. Kupující z ní bude moci získat peníze, ale pouze soudní cestou.

Co si zapamatovat

• Můžete si koupit byt, který je již v hypotéce.
• Musíte to zkontrolovat stejně jako bydlení bez věcných břemen.
• Bezpečnější je koupit byt se souhlasem banky a s její spoluúčastí.